Удар по карману: чем льготная ипотека обернулась для жителей Белгорода

Ипотека 6,5% — когда цель не оправдалась

Программу льготной ипотеки ввели в России в 2020 году на фоне пандемии коронавируса. Основной целью была поддержка строительной отрасли и помощь гражданам при покупке жилья в новостройках. В рамках проекта можно было взять жильё в ипотеку на сумму до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и окрестностях и до 6 млн рублей — в остальных регионах. Первоначально льготную ипотеку вводили до 1 ноября 2020 года, но затем её продлили до июля 2021 года.

Первоначальный взнос на покупку жилья по ставке 6,5% составляет не меньше 15% от стоимости квартиры. В качестве первостепенного вклада можно использовать и материнский капитал.

Но, не дождавшись окончания реализации программы по льготному кредитованию, в Центробанке заявили, что ипотека под 6,5% теряет социальную направленность — повышенный спрос стимулирует подорожание недвижимости. Поэтому продолжение такой программы грозит избыточными рисками.

Как отметила глава департамента Банка России Елизавета Данилова, обеспеченные россияне используют недвижимость не в первостепенных целях, а как канал вложения сбережений. Особенно это актуально при снижении ставок и росте цен на жильё.

По мнению министра строительства и ЖКХ Ирека Файзуллина, спрос на жильё в России превысил предложение, поэтому почти во всех регионах России у застройщиков закончились выставленные на продажу квартиры. По закону рыночной экономики это и спровоцировало резкий скачок цен на недвижимость.

Белгородский рынок недвижимости

По данным Белгородстата, с 2015 по 2020 год цена за 1 квадратный метр в регионе на первичном рынке выросла на 21 530 рублей, а на вторичном — на 13 950 рублей. Судя по официальной статистике, в 2015 году за квадратный метр нужно было заплатить на первичном рынке 39 340 рублей, а в 2020 году — 60 870 рублей.

Что касается вторички, в 2015 году один квадратный метр стоил 35 071 рубль, а в 2020 году — 49 021 рубль.

Несмотря на значительное повышение, официальная радужная статистика отличается от реалий. Журналисты ИА «Бел.Ру» проанализировали цены в популярных районах Белгорода и Белгородского района.

К примеру, в посёлке Северном, который находится в 10 минутах от города, цена на вторичное жильё варьируются от 64 700 рублей за квадратный метр до 86 600 рублей. Что касается новостроек — покупка однокомнатной квартиры 42–46 м² обойдётся в 2,6–4 млн рублей.

В районе автовокзала и ТРЦ цена за квадратный метр на вторичном рынке колеблется от 81 до 83 000 рублей. Около Центрального парка цена квадратного метра варьируется от 69 000 рублей до 112 100 рублей. В центре Белгорода (района остановки «Родина») стоимость за 1 м² в целом составляет от 57 000 до 123 000 рублей, а около остановки «Водстрой» — от 68 800 до 99 400 рублей.

В микрорайоне Новая жизнь стоимость 1 м² варьируется от 69 000 до 92 200 рублей, а за один квадратный метр недвижимости на Харьковской горе придётся отдать от 66 600 до 85 000 рублей. Если же выбирать квартиру в посёлке Дубовое, надо рассчитывать на 54 000–85 000 рублей за 1 м².

По сравнению с соседними регионами, Белгород лидирует по стоимости одного квадратного метра. Так, по данным портала «Росриэлт», в Курске средняя стоимость 1 м² составляет 60 191 рубль, а в Воронеже — 61 230 рублей.

Льготный ипотечный опыт Белгородской области

По данным на февраль 2021 года, у белгородцев накопилось 62,8 млрд рублей долга по ипотеке. По информации регионального отделения ГУ Банка России по ЦФО, ипотечный пик пришёлся на октябрь, когда появилась информация о завершении льготной программы.

В целом в минувшем году в Белгородской области оформили 15 772 ипотечных жилищных кредита на общую сумму в 33 млрд рублей — это половина общего долга по ипотеке. Число заключённых договоров стало больше почти на 50%, чем в 2019 году (10 575 кредитов).

Средняя сумма кредита составила 2,1 млн рублей (+200 тыс. рублей к показателю 2019 года). В среднем договоры заключали на 19 лет.

При этом воспользоваться льготной ипотекой хотели 7619 жителей региона. Заявок одобрили 5256 на сумму 4,4 млрд рублей.

В начале марте в интервью «Известиям» глава Центробанка Эльвира Набиуллина назвала 24 региона, где можно продлить льготную ипотеку без нежелательных эффектов для рынка недвижимости. И Белгородская область в их число не вошла. Но окончательное решение должно принять правительство России.

По словам Набиуллиной, во многих регионах дополнительный спрос на ипотечное жильё спровоцировал резкий скачок цен на недвижимость.

Оборотная сторона

Программа льготной ипотеки взвинтила цены на недвижимость в Белгородской области в несколько раз. По данным Белгородстата, в 2020 году рост цен на жильё на вторичном рынке по региону к концу 2019 года составил 112,2%, на первичном показатель немного ниже — 106,8%.

На сегодняшний день средняя стоимость однокомнатной квартиры в Белгороде на вторичном рынке составляет 3,5 млн рублей. На первичном — 3,8 млн рублей. Тогда как в 2014 году однокомнатная квартира в новостройках Белгорода стоила в среднем 2–2,5 млн рублей.

Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно посчитать, что на условиях льготной ипотеки (6,5%) при стоимости жилья 3,8 млн рублей и первоначальном взносе 570 000 рублей (15%) ежемесячный платёж составлял бы 25 082 рубля. Срок кредитования — 20 лет. Переплата — 2,5 млн рублей.

После завершения программы льготной ипотеки, даже если брать из расчёта стоимость однушки на вторичке (3,5 млн рублей), первоначальный взнос 525 000 рублей (15%) и среднюю ставку 9,5%, белгородская семья на протяжении 20 лет должна ежемесячно платить по 27 730 рублей. При этом переплата по кредиту составит 3,6 млн рублей — цена за ещё одну квартиру.

А если брать в расчёт, что среднестатистическая зарплата составляет порядка 25–27 тысяч рублей (на семью — 50–54 тысячи рублей), то получается, что один человек работает на выплату долга по ипотеке, а второй — на все остальные нужды, куда входит покупка еды, лекарств, бытовой химии, оплата коммунальных услуг, плата за детский сад или школу (при наличии детей), приобретение одежды, гаджетов и т. д. Но для оформления ипотеки нужно ещё накопить как минимум полмиллиона рублей на первоначальной взнос, что практически нереально без каких-либо иных финансовых вливаний.

К примеру, если семья из трёх человек оформляет ипотеку не по условиям льготной ставки, на общесемейные нужды на протяжении 20 лет остаётся ежемесячно порядка 25 тысяч рублей с учётом стабильной зарплаты и отсутствия больничных, отгулов и т. д. То есть по 5000 рублей в месяц на человека. Реально выжить на такую сумму?

Если же система даст сбой или кто-то потеряет работу, или изменятся жизненные обстоятельства, семья рискует остаться без жилья. Подобная ситуация не так давно произошла в Белгороде.

Семья Семерниных заселилась в новостройку, в квартире сделали хороший ремонт за 1,5 млн рублей, постепенно выплачивали кредит, да и с бизнесом всё было хорошо.

Потом начались трудные времена. Заказов стало меньше. В 2018 году глава семьи потерял источник дохода. К этому моменту мужчина уже вернул банку более 3,6 млн рублей долга. Белгородец обратился в банк, чтобы провести процедуру реструктуризации кредита, однако ему отказали. Причиной этому стали скопившиеся проценты за четырёхмесячную неуплату долга. От мужчины потребовали погасить кредит полностью. А это порядка 3,6 млн рублей. Таких денег у семьи нет.

В 2019 году Арбитражный суд Белгородской области признал мужчину банкротом. Квартиру семьи Семерниных выставили на продажу за неуплату долга.

Что будет с ценами дальше?

Как отметила специалист по недвижимости Светлана Смирнова, после отмены в Белгородской области программы льготной ипотеки глобальных изменений на рынке недвижимости пока не предвидится — предположительно, цены на жильё сохраняться и пока падать не будут. Но с другой стороны замедлится и их рост.

Сейчас Центробанк повысил ключевую ставку для банков, соответственно, немного поднимется и ипотечный процент. Это приостановит спрос и рост цен.Светлана Смирнова

Специалист также добавила, что, несмотря на высокие цены на недвижимость, в настоящее время покупать жильё выгодно.

Если речь идёт об ипотечной покупке, несмотря на повышение ключевой ставки, сейчас по ипотечным продуктам ставки рекордно низкие за всю историю постсоветской России. Ипотеку сейчас брать выгодно. Светлана Смирнова

По данным Смирновой, в конце прошлого года на рынке недвижимости было тяжело с продавцами. Они придерживали свои объекты, потому что рост цен был очень стремительный и всем хотелось продать выгоднее. Многие ждали, что будет дальше с ценами. Сейчас объекты на рынке стали появляться активнее. Что касается покупателей, спрос с их стороны не упал. Они активно покупают жильё как в прошлом году, так и сейчас.

Многие стремятся обналичивать маткапитал, даже если жильё не первостепенно значимое для них. Они приобретают недвижимость, потом сдают, используют для коммерческих целей. Что касается загородной недвижимости, программа «Сельская ипотека» под 2,7% очень сильно простимулировала продажу. Спрос не упал и сейчас, даже несмотря на то, что банки пока приостановили выдачу ипотек по данному направлению.Светлана Смирнова