Как белгородцам сменить управляющую компанию: основания и подробная инструкция

Смена управляющей компании в многоквартирном доме (МКД) — это сложно, но возможно. К тому же, иногда это просто необходимо, ведь недобросовестной работой некоторые организации не только неоправданно зарабатывают на жителях, лишая их должного комфорта, но и рискуют безопасностью людей.

Городу известен случай, когда из-за халатного отношения управляющей организации люди даже выходили на митинг против неё. Но и активные жалобы — не гарант смены УК и выхода из ситуации. В Белгороде осенью 2019 года одного такого активиста серьёзно избили. Если верить его словам, то это произошло потому, что он открыто конфликтовал с управляющей организацией своего дома из-за некрашеных окон, отсутствия стёкол и немытых лифтов.

В этом материале расскажем о реальных способах смены «управляшки», закреплённой за вашим МКД: какие для этого могут быть основания, кому предъявлять претензии и в каком виде, с кем согласовывать решение о смене и как выбрать новую УК.

Способы управления многоквартирным жилым домом

В многоквартирном доме может быть четыре варианта управления:

1. когда им управляют собственники МКД;
2. когда управлением занимается ТСЖ (товарищество собственников жилья);
3. когда домом управляет ЖК (жилищный кооператив);
4. когда управление лежит на УК.

Первый вариант возможен, если в доме не более 30 квартир. Поэтому встречается такой формат реже, да и решать общедомовые вопросы самостоятельно зачастую сложнее, чем когда этим занимается специализированная организация.

Для образования ТСЖ нужно провести собрание владельцев жилья, и чтобы за организацию сообщества проголосовало не менее 50% владельцев квартир в МКД. Кроме того, членство в ТСЖ может получить только собственник жилья в конкретном доме и только по заявлению. К тому же, ТСЖ вправе заключать договор с управляющими компаниями.

Чтобы УК зашла на управление домом, её должны выбрать хозяева помещений. Только тогда (не позднее 30 дней с момента заключения договора) она сможет выступать от их имени на основании подписанного документа и прописанных в нём правил. В то же время управляющая организация может нанимать подрядчиков для выполнения каких-то работ. Но в целом УК существует для того, чтобы облегчить жителям дома жизнь: отвечать за капитальный и другие ремонты, держать дом в надлежащем безопасном состоянии, поддерживать чистоту, выставлять квитанции на оплату ЖКХ и многое другое. Если же фирму выбрали, но она не выполняет своих обязательств по договору, её можно и нужно сменить.

Основания для смены УК

Надо понимать, что для смены управляющей организации необязательно ждать какого-то ЧП. Если накопилась куча мелочей, которые раздражают и мешают, это уже повод задуматься о смене УК. Что касается основания, то им может стать любая из следующих ситуаций:

1. Если вам регулярно приходят платёжки с завышенными тарифами. Можно постоянно требовать перерасчёт, а можно решить этот вопрос раз и навсегда сменой УК;
2. Если в подъезде или лифте постоянно грязно;
3. Если замену перегоревших в подъезде лампочек приходится ждать месяцами или покупать самим:
4. Если есть проблемы в техническом состоянии дома, а УК не хочет их исправлять (течёт кровля, трубы);
5. Если капремонты или текущие ремонты выполняются некачественно;
6. Если вместо решений общедомовых проблем от ответственной за ваш дом фирмы приходят только отписки.

Не надо ждать, пока дом развалится, не надо терпеть дискомфорт, особенно если вы за это платите.

Собрание жильцов МКД

Смена управляющей компании в МКД возможна только с согласия всех жителей дома. Решение должны принять на общем собрании. Провести его можно как на обязательном ежегодном собрании, так и внепланово.

Департамент ЖКХ Белгородской области не раз уточнял, что годовая общая встреча собственников многоквартирного дома обязательно должно проводиться каждый год в течение второго квартала года, следующего за отчётным годом (если другой срок не определён общим собранием). Причём инициатором может выступить как любой владелец помещения в доме, так и правление ТСЖ или сама УК.

Подготовка к собранию

Не получится провести собрание собственников, когда вам вздумается. Для этого следует подготовиться. К примеру, сперва необходимо определиться с проблемой, ради которой вы собираете людей, затем — с формой её решения (голосованием). Также важно, чтобы на вопросы, которые вы будете задавать, жители могли ответить кратко: за, против, воздержался.

Также перед встречей нужно решить, в какой форме она состоится. Их может быть три:

• очная (личное присутствие);
• заочная (с помощью опроса, если на личную встречу не удалось собрать необходимое числю людей для законного решения проблемы);
• очно-заочная (когда для обсуждений собственники встречаются лично, но свои решения дают не сразу, а предоставляют в установленный срок и по заранее оговорённому адресу).

Важно учитывать, что о дате проведения общедомового собрания собственников надо оповестить не позднее, чем за 10 дней до установленной даты. При этом вы можете вручить уведомление лично в руки жителям, но обязательно под роспись. Также можно отправить его заказным письмом. Самый простой способ оповещения — информационные доски и стенды на домах. Но чтобы о собрании гарантированно узнали благодаря стенду, этот способ оповещения должен быть знаком владельцам квартир: его использование обговаривается заранее.

В уведомлении должна быть указана не только дата собрания, но и информация о том, кто инициирует встречу, в какой форме, по какому вопросу или проблеме. Также следует прописать дату, место и время собрания. Если решается, что сбор будет заочным или очно-заочным, то в уведомлении нужно чётко указать дату и адрес, чтобы было понятно, куда и до которого числа белгородцы должны предоставить своё решение. Если есть документы, которые необходимо изучить до собрания, то в уведомлении надо обозначить место, где эти бумаги находятся, и время, когда можно с ними ознакомиться.

Проводим общее собрание в доме

При проведении собрания в очно-заочной форме прежде всего нужно подтвердить наличие кворума (прим. ред. — число участников, достаточное для юридической возможности решать вопросы повестки дня). Для этого всех пришедших надо зарегистрировать — записать на листке, указав следующие данные:

• ФИО (полностью);
• адрес хозяина квартиры;
• данные из Единого госреестра недвижимости;
• размер доли в праве собственности на общее имущество;
• подпись собственника или его официального представителя при наличии доверенности.

Если нужное число участников собралось, можно переходить к делу: выбрать председателя, секретаря, членов счётной комиссии и начать обсуждение повестки дня. По каждому из рассматриваемых вопросов должно проходить голосование. За несовершеннолетних собственников тоже можно голосовать, но делают это родители или другие законные представители.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Как только обсуждение и голосование по всем вопросам завершится, члены счётной комиссии проводят подсчёт голосов и оформляется протокол.

Все принятые на общедомовом собрании решения оформляются протоколом, после чего документ размещают в общедоступном для жителей месте. Сделать это следует не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений. И важно учитывать, что даже если кого-то не было на собрании, но кворум был выдержан, то принятые на встрече решения будут касаться абсолютно всех жителей МКД. Если же вы поняли, что принятые на общедомовом собрании решения нарушают ваши права, то можно обратиться в суд за обжалованием (ст. 46, ч. 6 Жилищного кодекса РФ).

Все решения, принятые по повестке дня, а также протокол должны быть переданы в управляющую организацию не позднее чем через 10 дней после проведения такого собрания. УК же, в свою очередь, должна передать эти документы на хранение в Госжилнадзор. И сделать это необходимо в пятидневный срок. В Госжилнадзоре они будут храниться три года.

Расторжение договора со старой управляющей компанией

Первый вариант расторжения договора описан выше: собрание собственников, протокол, расторжение. Но есть и другой вариант. Если расторжение не «горит» и есть возможность подождать, то стоит это сделать. Чего ждать? Истечения срока договора.

В договоре на обслуживание УК многоквартирного дома должны быть прописаны даты. После окончания срока действия договора можно его пролонгировать. Но также можно не продлевать и распрощаться с организацией. Но важно понимать, что такое условие должно быть сразу прописано в документе. Поэтому нужно внимательно читать договор.

Бывает и так, что надзорные органы находят в работе компании какие-то нарушения и отзывают у неё лицензию. В таком случае расторгнуть с ней договор можно в одностороннем порядке. Но может быть и так, что, поговорив, жители МКД и представители УК обоюдно решают разорвать отношения, тогда расторжение будет двустороннее.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

Найти хорошую «управляшку» взамен старой, кажется, не так просто. Где её искать — выбор исключительно жителей дома. Можно перешерстить интернет, ведь у каждой компании есть сайт с их тарифами, предложениями и, на худой конец, контактами, по которым можно позвонить и задать интересующие вопросы.

Также при выборе УК можно обратить внимание на отзывы в «Яндексе». Нередко, вбив название организации в поисковике, справа высвечиваются сведения о фирме и отзывы тех, кто уже столкнулся с ней.

Чтобы искать было легче, можно обратиться к сайту «МинЖКХ». Там указаны все управляющие компании Белгорода. Причём они прописаны в списке по числу домов, которыми они управляют (от большего к меньшему). Здесь же есть номера телефонов и адреса этих организаций.

Кроме того, можно заглянуть в рейтинг УК, который публикуют на сайте губернатора и правительства Белгородской области. Там лучшие компании попадают в зелёную зону. Есть также жёлтая и красная зоны для тех, кто менее успешно проявил себя в работе. А если не хочется наткнуться на аутсайдеров, можно обратиться к антирейтингу на сайте ИА «Бел.Ру». Журналисты составляли его на основе отзывов и оценок пользователей «Яндекса».

Что должно быть в договоре управления

Знание того, какие четыре пункта должны быть прописаны в договоре с управляющей организацией, поможет в будущем избежать неприятных ситуаций, начинающихся с фразы «Но я же не знал, что…»:

1. Адрес дома и состав общедомового имущества, которым будет управлять УК;
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту этого имущества, порядок изменения такого перечня и перечень коммунальных услуг, которые предоставляет «управляшка»;
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения платы;
4. Порядок контроля за выполнением УК её обязательств по договору.

Остальные данные могут быть прописаны дополнительно, но эти четыре пункта вы должны увидеть в любом договоре на управление.

Заключаем договор с новой УК

Если все формальности по отказу от старой компании соблюдены, то для заключения контракта с новой УК владельцам квартир придётся собрать следующие документы:

1. Паспорт владельца помещения;
2. Кадастровый паспорт;
3. Технические документы на жильё;
4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы подтвердить права на помещение;
5. Документ, указывающий на число лиц, зарегистрированных в квартире.

Управляющая организация, в свою очередь, должна предоставить лицензию на деятельность УК и свидетельство о регистрации юридического лица в налоговой.

Передача документации новой УК от старой компании

Все изменения о прикреплённой к вашему дому компании вносятся в реестры в течение 10 дней. После этого новая фирма может приступить к управлению. До этого же момента старая УК должна передать новой все технические документы по дому. Если выяснится, что часть бумаг утеряна, то их обязано восстановить руководство предыдущей управляющей организации.

Если остались долги перед старой управляющей компанией

Если до смены УК жители дома не успели закрыть все долги перед старой управляющей организацией, то есть несколько вариантов, кому стоит возвращать старые задолженности:

1. хозяевам квартир придётся отдавать долги старой (сменившейся) фирме, если они задолжали за услуги по обслуживанию МКД;
2. если же задолженность была за коммунальные услуги (свет, вода, газ и т.д.), то долги переходят новой УК и платить надо будет ей.