В январе текущего года в регионе эксперты заявили о дефиците жилья в Белгородской области. В свою очередь, глава региона заявил, что жильё не должно стоить по 100 тысяч рублей за один квадратный метр. И если раньше делали ставку на частные домовладения, с приходом нового главы региона упор начали делать на многоквартирные постройки.
Как отметил руководитель компании «Лайк недвижимость» Александр Мильский, повышение стоимости квадратного метра жилья — это явление, которое наблюдается не только на территории Белгородской области, но и по всей Российской Федерации. Причин на это несколько.
Первая — люди испугались пандемии. Цены росли на протяжении полутора-двух лет, начиная с конца 2019 года. Люди запаниковали, что может быть инфляция или дефолт. Поэтому они достали все свои сбережения и начали вкладывать в недвижимость.
По традиции недвижимость считается надёжным капиталовложением. Соответственно, появился спрос, собственники начали увеличивать цены.Александр Мильский
Во-вторых, спрос увеличился благодаря различным государственным программам по поддержке ипотечного кредитования. Эксперт отметил, что с 2019 по 2021 год была самая низкая процентная ставка по ипотеке за всю новейшую историю Российской Федерации. В 2022 году ставки выросли.
Всё это в совокупности спровоцировало большой всплеск спроса на недвижимость, и из-за этого поднялись цены. У людей были деньги, продавцы экспериментировали: а давайте поставим на 500 тысяч рублей больше — люди купили. Увеличили на 700 тысяч рублей — купили. Увеличили на 1 млн рублей — опять купили. Вот и выросли цены.Александр Мильский
Как отметил Мильский, увеличение цен на недвижимость связано с подорожанием стоимости строительных материалов. За последние два года некоторые позиции подорожали в 3-4 раза. Как следствие, подорожал квадратный метр жилья.
Если идёт речь о белгородских застройщиках, у них нет собственной базы и долгосрочных контрактов с поставщиками стройматерилов. И как только для производителей вырастают тарифы на газ и электричество, это автоматически отображается на ценах для конечных покупателей.
Так как застройщики маленькие в относительных мерках, они не могут себе позволить закупать такие объёмы материалов, чтобы заключить долгосрочный контракт и зафиксировать какую-то цену. Поэтому приходится в моменте «переобуваться», переориентироваться и, соответственно, поднимать стоимость за квадратный метр.Александр Мильский
Что касается федеральных застройщиков, у них есть долгосрочные контракты с производителями стройматериалов. Также у них свои склады и производства. По этой причине у федеральных застройщиков цены за квадратный метр будут ниже, нежели у местных.
Подорожание материала напрямую влияет на стоимость квадратного метра. Если мы будем говорить о частном доме, тут то же самое. Сейчас человек строит и тратит денег гораздо больше на материалы, чем три года назад.Александр Мильский
С коллегой согласен и владелец группы «Недвижимость в Белгороде» Владимир Фатеев: так как всё железо отечественного производства идёт основной массой за рубеж, механизма по корректировке цены для внутреннего спроса и зарплат нет.
Также эксперт добавил, что ещё одной причиной повышения цен на недвижимость является изменение в законодательстве и покупка квартир по договорам долевого участия с 1 июля 2019 года.
Так, застройщик стал работать со счетами эскроу. Это привело к поднятию цен от 10 до 20%. Основную выгоду получили банки. Также мимо не прошёл рост цен на горюче-смазочные материалы и иные издержки производства. Подхлестнули рост цен и низкие проценты по льготной ипотеке — 6% для молодых семей и 2% по сельской ипотеке.
Этим воспользовалось очень много семей и это хорошо. Но это и плохо, так как цены взлетели из-за взрывного спроса. Кроме того, не было ограничений, очень много жилья выкупали спекулянты и инвесторы. Опять упомяну, что не было механизма от спекулянтов. Пример роста цен — продажа вторичной двушки 54 кв. м в 2019 году составляла 3,1 млн рублей, сейчас данная квартира стоит около 5,2 млн рублей.Владимир Фатеев
Эксперт добавил, что большую роль играет также растущая валюта. Застройщик продаёт или привлекает к продаже агентов, а те, в свою очередь, могут прибавить сверх той суммы, на которую рассчитывает застройщик, до 300 тысяч рублей.
Как отметил Мильский, на снижение стоимости квадратного метра может повлиять или война, или дефолт. Других каких-либо более лояльных факторов нет.
Как в 90-х, когда люди сразу потеряли всё, что у них было раньше. Они могли купить за 10 рублей три котелки колбасы в один день, а на следующий день проснулись и за 10 рублей смогли себе купить стаканчик воды в автомате. Вот такой дефолт.Александр Мильский
По мнению Фатеева, факторами для снижения цены за «квадрат» могут быть законодательные меры, например, снижение НДС на строительные материалы до 2% или вовсе его отмена. Также при выдаче льготных кредитов заём должен быть один и на единственное жильё. Это защитит рынок от спекулянтов и перекупов.
Ещё одна мера — ограничение наценки на жильё. Она не должна быть выше 20% от затрат на строительство и ввод, если это жильё не элитного класса.
Ещё один фактор, который может повлиять на снижение цены в регионе, — это обострение ситуации на границе с Украиной и ведение боевых действий, а также массовое банкротство и распродажа токсичной недвижимости.
По оценкам Мильского, если никаких форс-мажорных кардинальных ситуаций не случится, цены на недвижимость в Белгородской области примерно будут на том же уровне, на котором они сейчас. Максимум они опустятся на 5 тысяч рублей за квадратный метр. Это порядка 1%. Как отметил Фатеев, цены на недвижимость в Белгородской области «перегреты».
Вероятно, будет корректировка на 10-15%, но не более и то кратковременно. Общая инфляция очень ощущается, а продавать ниже, чем купили, вряд ли кто согласится. Цена может застыть, но это не точно. Владимир Фатеев
Также эксперт добавил, что в связи с притоком беженцев, выкупом квартир для медиков и иных льготных категорий цена на недвижимость может увеличиться не только на уровень инфляции, но и на коррупционную составляющую, плюс комиссии агентам.
Эксперты сошлись в одном – недвижимость выгодно покупать всегда.
Недвижимость всегда в цене, и она всегда будет дорожать. Сегодня вы купите квартиру за 5 млн рублей, через пять лет вы сможете её продать за 7 млн рублей. И так будет всегда при условии, что не будет военных действий и экономического коллапса.Александр Мильский
Специалист также отметил, что задуматься о покупке квартире или дома стоит уже в ближайшие несколько месяцев. Особенно, если речь идёт об ипотечных программах.
Ипотечные проценты растут каждый месяц, и поезд уже тронулся, но ещё не совсем набрал ход. В него можно запрыгнуть. Сейчас можно до 11% годовых оформить ипотеку, хотя буквально ещё полгода назад под 8,2% могли одобрить. Но прогнозируется, что через полгода ипотека будет под 16% годовых.Александр Мильский
Когда ставка достигнет 16% — планка будет держаться на протяжении многих лет. А к показателям 2019-20 годов процентная ставка вернётся нескоро.
Жильё покупать стоит всегда. Неважно, что брать, квартиру или дом. Главное, чтобы в вашем доме было тепло, свет, вода и горячие сердца близких. Владимир Фатеев