Росреестр обжалует решение суда по мкр. Новая жизнь в Белгороде

Ранее на «Бел.Ру» вышел материал о видеожалобе жителей микрорайона Новая жизнь в Белгороде на Росреестр. Люди не могли зарегистрировать права собственности на квартиры, в которых давно живут, заявляли о требовании Росреестра оплатить повышенную пошлину: вместо 2 тыс. рублей с физлиц — 22 тыс. рублей, как для компаний.

Реакции управления долго ждать не пришлось. В Росреестре сообщили, что никаких повышенных пошлин не требовали, а затруднение регистрации прав собственности связаны с нарушением федеральных законов застройщиком.

Таким заявлениям были крайне удивлены в департаменте строительства и транспорта Белгородской области. Депстрой выступил на стороне жильцов, попросил управление не затягивать с обжалованием решения суда и как можно скорее зарегистрировать права на квартиры. Кроме того, в департаменте считают, что раз строительство противоречило законам, то управление должно было направить письменные сообщения о незаконности строительства и передачи квартир жильцам в адрес застройщика и самого департамента.

С такой позицией Росреестр не согласен. В ведомстве ответили, что «Дирекция ЮЗР» не является участником правоотношений в рамках закона о регистрации, поэтому управление не должно направлять никаких разъяснений и уведомлений застройщику и в департамент.

Информирование о легальных способах создания и приобретения прав на жилые помещения (квартиры), а также осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Белгородской области входит в компетенцию департамента строительства и транспорта Белгородской области. Управление Росреестра по Белгородской области

В отношении заминки с регистрацией прав собственности в Росреестре также дали пояснение. Как выяснилось, по закону застройщик не имеет права строить помещения в многоэтажках по инвестиционным договорам. Об этом свидетельствует ст. ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-ФЗ.

Для проведения процедуры регистрации прав собственности в рамках закона собственникам квартир надо подать документы в соответствии с требованиями законов. В Росреестре их разделили на два случая:

1. Если квартира создавалась с учётом положений статей 4, 5 , 8 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом случае в управление нужно предоставить документы в соответствии со ст. 48 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости»;
2. Если квартира создавалась с учётом ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах», то надо собрать и предоставить в Росреестр документы согласно ст. 16, 28, 29, 30 указанного закона.

Если ни один вариант жильцам не подходит и документы собрать не удаётся, то регистрацию проведут на основании судебного акта о признании права собственности (статья 58 Закона о регистрации).

Ответ департамента строительства и транспорта Белгородской области

Департамент строительства и транспорта Белгородской области прокомментировал ответ на запрос регионального управления Росреестра.

Как рассказали ИА «Бел.Ру» в ведомстве, ФЗ №39 не распространяется на отношения участия граждан в долевом строительстве, урегулированные ФЗ №214 и основанные на договоре участия в долевом строительстве. Соответственно ФЗ №214 не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

При этом возможность такого строительства застройщиками по инвестиционным сделкам вытекает из этой нормы и не противоречит ФЗ39, что не соответствует доводу Управления. Отношения участников проекта «Новая жизнь» по приобретению жилья не основаны на договоре участия в долевом строительстве. Соответственно все остальные доводы Управления, построенные на вышеуказанной неверной позиции, также неверны.

При этом Управление фактически указывает только на два способа, вытекающие из двух законов ФЗ №214 (долевое строительство) и ФЗ №215 (о жилищных накопительных кооперативах). Между тем, поскольку часть 2 статьи 1 ФЗ №214 не ограничивает сделки после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то законодательно после ввода разрешены любые не запрещённые законом сделки (статья 421 ГК РФ). Что, в свою очередь, и позволило Управлению зарегистрировать 647 (!) сделок участников проекта первой очереди с тем же пакетом документов и по тем же основаниям, о чём Управление умалчивает.

Кроме указанных Управлением способов создания многоквартирных домов, помимо разного рода инвестиционных сделок, законодательно разрешена деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), паевых инвестиционных фондов (ПИФов) и др. Единственное, что на ряд этих способов создания жилых помещений действуют ограничения, установленные законом (главным образом ФЗ №214), и одним из существенных ограничений является то, что такие сделки запрещены до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Иными словами, сделки участников проекта «Новая жизнь» не подпадают под это ограничение, поскольку совершены после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию.

При регистрации прав на жильё, созданное через ЖСК, регистрация производится сразу на члена ЖСК, при этом юридически собственник отсутствует и по итогам регистрации собственность первично возникает непосредственно у члена ЖСК. Есть множество и других примеров, хотя бы та же долёвка, когда регистрация права производится сразу на дольщика, минуя застройщика.

Неверен довод Росреестра о том, что «в целях полной оплаты паевого взноса в кооператив, который позволит выходящему члену получить его стоимость, члены кооператива заключают договоры займа». Ни один из членов ЖНК второй и последующих очередей не производил оплату паевого взноса свыше 30%, а также не производил оплату паевого взноса заемными средствами.

Выход из кооператива и переход в залоговую сделку даёт людям возможность не только уплачивать государственную пошлину в размере 2 тыс.рублей, когда в ЖНК пришлось бы заплатить 22 тыс.рублей + 2 тыс. рублей, но и использовать уже в году получения квартиры вычет 2-НДФЛ, а это в рамках проекта позволят привлекать на оплату существенную сумму (13% стоимости жилья), что значительно уменьшает ежемесячные платежи.

По мнению департамента строительства и транспорта, суд отказал в удовлетворении требования об обязывании Управления зарегистрировать право собственности в силу следующего:

– суд не должен подменять регистрирующий орган;

– требования заявлены не в рамках спора о праве;

– Управление в ходе рассмотрения дела так и не смогло указать документ, который не представил истец для полноты пакета в целях регистрации.

Кроме этого, следует учесть, что в случае удовлетворения требования о понуждении к регистрации Управление могло столкнуться с взысканием убытков.

Департамент строительства и транспорта выступает на стороне участников проекта и предпринимает все возможные меры к скорейшему разрешению ситуации.

Справка. На сегодняшний день насчитывается уже 2585 участников социального проекта «Новая жизнь» (с учётом текущего набора в следующую очередь). В 2018-2019 годах Управление Росреестра по Белгородской области зарегистрировало права 647 человек при предоставлении аналогичного пакета документов, по которому в настоящее время имеется спор.

Сейчас в проблемной зоне находится 641 человек. После ввода 3-й очереди проекта в эксплуатацию потенциально в проблемной зоне будет 1475 человек, после 4-й очереди дополнительно 508 человек.