КРЕДО: Рынок коммерческой недвижимости – дна не видно?
3 апреля 2009, 13:16
Экономика
Мария
Мировой финансовый кризис продолжает уверенно шагать по стране, и Белгородская область не исключение. Экономика в стагнации, потребительский спрос на рынке недвижимости продолжает снижаться и уходит в более дешёвые сегменты. Пик падения на рынке недвижимости придётся на лето-осень 2009 года, так называемое «холодное лето 2009-го».

По разным оценкам, кризис может продлиться от двух до четырёх лет. Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления – 26 месяцев. «Чем быстрее упадём – тем быстрее начнём восстанавливаться», – говорит Алексей Чаленко, генеральный директор УК «Альянс-Континенталь». Конец снижения наступит в конце июля – начале августа 2009 г.

Поэтому пришло время посмотреть на сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости г. Белгорода под новым углом. В настоящее время активность на рынке недвижимости достаточным образом поддерживается. Ожидания инвесторов достигли своего предела, и они готовы снижать цены в поисках покупателя. Также, вопреки кризисным настроениям, рынок аренды становится более активным, выходит на первый план и приносит определённый доход, наблюдается частичная наполняемость арендных торгово-офисных помещений, в марте сдано 20 % вакантных торговых помещений в аренду. Многие арендаторы покидают помещения и переходят в более приемлемые для них площади с арендной ставкой на 20–30 % ниже прежних, в случае несогласия арендодателя на дисконт.

Сейчас большой выбор помещений со сниженными ставками влечёт за собой разнообразность и выбор вакантных площадей. Арендодатели понимают, что пустующие помещения несут убытки, они пускают временных арендаторов, а сами продолжают искать более выгодные предложения и не скрывают этого. Собственникам коммерческой недвижимости придётся пересмотреть ценовую политику и разработать меры для повышения привлекательности своих объектов из-за множества предложений, вкладывая средства в ремонт, рекламу и т. д. Это ещё раз подтверждает, что диктуют условия арендаторы.

По сегменту торговой недвижимости г. Белгорода процент пустующих помещений в январе 2009 г. составил 5–8 % от существующего объёма предложения качественных торговых площадей. В феврале 2009 г. количество поступающих помещений увеличилось на 10–15%.

*(0) – определяющие предложения по сегменту отсутствуют.

Средняя ставка арендной платы в центре в январе 2009 г. составляла 2 300–3 000 руб./кв. м, в марте 2009 г. – 1 045–1 500 руб./кв. м. В других районах города средняя арендная ставка в январе 2009 г. составляла 900–1 800 руб./кв. м, а в марте 2009 г. уже 606–674 руб./кв. м. В процентном соотношении происходит уменьшение на 50–60 % к началу года.

Что касается качественных офисных помещений, то сейчас наблюдается выброс невостребованных помещений на 10 % больше, чем в начале года. Это говорит о том, что много фирм сворачивают свою деятельность и/или находят более выгодные предложения по аренде помещений. В этом сегменте в январе 2009 г. средняя арендная ставка в центральной части города составляла 900–1 500 руб./кв. м, в других районах города – 600–800 руб./кв. м. Сейчас ставки снизились на 40–50 % и составляют 600–969 руб./кв.м в центре города и 245–678 руб./кв. м в других районах.

Новые проекты испытывают трудности с привлечением арендаторов. Сильнее всего недостаток арендаторов отразится на развитии специализированных торговых центров. Инерционный прирост торговых площадей и сокращение спроса со стороны сетевых ритейлеров позволяют говорить о дальнейшем увеличении доли вакантных помещений и существенном снижении ставки аренды (в отдельных сегментах – до 40 %).

III квартал 2009 г. можно расценивать как подходящее время для заключения выгодных долгосрочных договоров аренды или проведения консолидации активов со стороны структур с большими запасами денежных средств. Прогнозируется изменение схемы расчётов арендных платежей: возможно существенное уменьшение количества контрактов с фиксированной арендной ставкой и широкое распространение расчёта ставки как доли, взимаемой с товарооборота арендатора.

Сейчас пользуются спросом наиболее ликвидные проекты, по остальным продажи стоят. Покупатель продолжает занимать выжидающую позицию.

*(0) – определяющие предложения по сегменту отсутствуют.

Никакой спад не может длиться вечно, и за каждым спадом неизменно следует подъём. Как показывает мировая практика, рынок недвижимости сильнее других сфер экономики подвержен цикличности. «Настрой представителей российского рынка торговой недвижимости сегодня – всеобщая мобилизация», – заявил Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих девелоперов, вице-президент – управляющий партнёр банка ВТБ, в интервью для журнала «МОЛЛ».

Впрочем, в кризисе есть и положительные моменты: в результате профессионализм девелоперских компаний повысится, в банках сократятся сроки рассмотрения заявок, продолжится разделение строительного бизнеса, начавшееся два года назад, на девелопмент и инвестиционную составляющую.

Кризис – это очень нелегкое время для банков, строителей и для тех, кто решил продать свою недвижимость, но совсем необязательно для брокеров. Продавцы сегодня готовы торговаться по цене и платить большие комиссионных брокеру, чтобы избавиться от своей недвижимости. Только вот продуктивный спрос сейчас практически отсутствует, поэтому многое будет зависеть от того, как поведут себя брокеры в новых условиях.