Двойная продажа квартиры в таун-парке «Европа»: мошенничество или небрежность застройщика?

Одна из квартир в доме по ул. Венской в микрорайоне «Европа»была продана застройщиком дважды. Об этом на прошедшем недавно собрании «дольщиков» с участием представителей областной администрации рассказала сама пострадавшая.

Я покупатель в доме по улице Венской, с этим домом проблем нет. Но дело в том, что мою квартиру продали второй раз. Мало того, помимо меня в договоре купли-продажи участвует моя несовершеннолетняя дочь. Получается, что её лишили права на жильё, продав квартиру третьему лицу. Светлана первый покупатель

После гибели мужа-шахтёра Светлана решила уехать из Воркуты. Для постоянного места жительства выбрала Белгород. Подыскивая жильё, обратила внимание на объявление в Интернете о продаже квартир в таун-парке «Европа». Ознакомившись в офисе компании-застройщика с предлагаемыми вариантами и сроками строительства, решила приобрести трёхкомнатную квартиру в одном из таун-хаусов. И 16 декабря 2013 года Светлана и её несовершеннолетняя дочь заключили с ООО «Белогорье Инвест-Строй» предварительный договор купли-продажи. Недвижимость приобреталась в равных долях – по ½ на дочь и мать. Сразу после подписания договора покупательница перечислила на расчётный счёт фирмы-продавца половину суммы от стоимости квартиры (более 1 млн руб.). Вторую – должна была оплатить при заключении основного договора.

Дом по условиям договора планировали сдать до 31 мая 2014 года. К этому времени стороны были обязаны заключить и основной договор. Однако строительство затянулось. К указанным срокам фирма дом в эксплуатацию не вводила, основной договор с покупателями не заключала. И с весны 2015 года Светлана начала отстаивать свои права и интересы в суде.

Сначала в Воркутинский городской суд был подан иск о защите прав потребителя с намерением взыскать с «Белогорье Инвест-Строй» пеню за просрочку исполнения условий договора. Вторым требованием было – обязать строительную компанию заключить с покупателями основной договор о передаче в собственность квартиры.

В ходе судебных разбирательств выяснилось, что 7 апреля 2015 года дом по ул. Венской был введён в эксплуатацию (разрешение № RU31502306-2015100015 от 07.04.2015). А согласно свидетельству о государственной регистрации права от 22.06.2015, следует, что данная квартира зарегистрирована за ООО «Белогорье Инвест-Строй».

Как рассказал директор компании Сергей Иваненко, с конца июня 2015 года Светлане неоднократно отправляли приглашения с просьбой прибыть в Белгород для заключения основного договора, но она не приезжала. В октябре было направлено очередное письмо с просьбой прибыть уже для оформления документов по возврату денег, а в ноябре – предоставить банковские реквизиты для перечисления ей денежных средств. В связи с тем, что никаких действий для подписания основного договора покупательница не предприняла, руководство фирмы решило в одностороннем порядке расторгнуть договор и продать квартиру другому покупателю.

Мною было получено только одно приглашение в июле с просьбой прибыть для заключения основного договора. И составлено оно было, когда уже начались судебные разбирательства. Получив приглашение, я созвонилась с менеджером фирмы и уведомила её, что в ближайшее время приехать не смогу, и спросила, готовы ли они подождать до января, когда у меня будет отпуск. Я же ждала их полтора года, пока построят дом. Менеджер ответила, что подождут. А когда я приехала в январе 2016 года, оказалось, что 28 декабря 2015 года мою квартиру продали другим людям. Светлана первая покупательница квартиры

Самое парадоксальное в данной ситуации, что квартира была продана ровно через два дня после вступления в силу решения Воркутинского городского суда, в соответствии с которым компания-застройщик была обязана заключить со Светланой основной договор на передачу ей жилья. Более того, ни одна из сторон не могла расторгнуть уже подписанный предварительный договор купли-продажи (об этом говорится в пункте 5 данного договора) без разрешения органов опеки, так как ½ доли в квартире принадлежит дочери Светланы.

Новый покупатель квартиры, назовём его Алексей, подбирал себе уже готовое жильё. Одно из предложений на рынке недвижимости, которое показалось ему вполне подходящим, было как раз о продаже квартир в таун-парке «Европа».

Когда я обратился в офис «Белогорье Инвест-Строй», мне сказали, что из готовых есть только одна квартира, но за неё уже внесён задаток. И сумма была озвучена незначительная – что-то в пределах 250 тысяч. Однако покупатель для заключения договора не явился, вследствие чего его расторгли и часть денег уже вернули человеку, который вносил задаток. Поэтому руководство компании решило продать квартиру, а женщине вернуть деньги. Перед покупкой я удостоверился, что квартира без обременений и не находится в аресте. На тот момент собственником квартиры являлось только ООО «Белогорье Инвест-Срой». Алексей второй покупатель квартиры

Убедившись, что сделке ничто не мешает, молодой человек заключил со строительной компанией договор и внёс в кассу большую часть обозначенной суммы. Получив в «Росреестре» свидетельство о собственности на квартиру и земельный участок, он начал делать ремонт (квартира под самоотделку), чтобы как можно скорее справить новоселье. Но не тут-то было…

Узнав о перепродаже положенной по договору квартиры, Светлана инициировала её арест и подала иск в Белгородский районный суд о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным. К ответу были призваны двое – продавец ООО «Белогорье Инвест-Строй» и новый покупатель Алексей.

С таким положением дел Алексей не согласился и выдвинул встречные исковые требования о признании его добросовестным приобретателем.

Одновременно оба покупателя обратились в органы правопорядка, в прокуратуру (в том числе и Генпрокуратуру), в приёмные депутатов Госдумы с заявлениями о совершении должностными лицами ООО «Белогорье Инвест-Строй» мошеннических действий. И сотрудники отдела экономической безопасности и противодействия коррупции УМВД России по г. Белгороду начали проверки. Итог один – в возбуждении уголовного дела было отказано в связи с отсутствием в действиях руководителей компании состава преступления.

А что в суде? Суд первой инстанции требования Светланы о признании сделки недействительной удовлетворил, а Алексея добросовестным покупателем не признал. Однако коллегия судей Белгородского областного суда данное решение отменила (в порядке апелляции) и вынесла новое: Алексей был признан добросовестным приобретателем, а Светлане и её дочери в иске к ООО «Белогорье Инвест-Строй» и второму покупателю квартиры было отказано.

Апелляция согласилась с доводами адвокатов о том, что Алексей добросовестный приобретатель, квартира осталась за ним. В настоящее время я прошу застройщика, чтобы мы нашли какой-то компромисс, и всё-таки эту семью также обеспечили жильём. Потому что там задействованы ещё и деньги бюджета по потере кормильца. Елизавета Сагулякина юрист

И тут уместно вспомнить о неисполненном решении Воркутинского суда, который полтора года назад обязал ООО «Белогорье Инвест-Строй» заключить со Светланой и её дочерью основной договор. Узнав о процедуре банкротства компании-застройщика, женщина обратилась к временному управляющему Артёму Маслиёву. Он рекомендовал в обязательном порядке заявить о своих требованиях к должнику в Арбитражный суд, как это уже успели сделать остальные «дольщики», и помог составить исковое заявление.

Мне не нужны деньги, нам негде жить. Даже если мне вернут те средства, которые я перечислила застройщику, с учётом инфляции я на них ничего не смогу купить. Поэтому я однозначно буду подавать требование о передаче мне жилого помещения. Может, у фирмы есть какое-то жильё на вторичном рынке, или ещё какое-то строительство ведётся. Я согласна даже на квартиру меньшей площади, пусть не 84 квадрата, как приобреталось изначально. Но главное, чтобы только не однокомнатную… Светлана первый покупатель

Временный управляющий озвучил, что по имеющимся у него данным, из нереализованных на сегодняшний день пока значатся две квартиры в недостроенном доме по ул. Венская, 13.

Это подтвердил и директор «Белогорье Инвест-Строй» Сергей Иваненко, озвучив, что заинтересован в положительном решении вопроса с жильём для Светланы, и постарается сделать всё от него зависящее, насколько это будет возможным в рамках процедуры банкротства предприятия.

Благодаря тому, что Светлана отважилась озвучить свою проблему представителям власти, ситуацию взял на карандаш заместитель начальника департамента строительства и транспорта Белгородской области Александр Шаталов.

А пока Светлана, как и другие участники строительства таун-парка «Европа», ждёт 7 августа. В этот день в Арбитражном суде назначено заседание, на котором будет решаться вопрос о переходе к рассмотрению дела в отношении ООО «Белогорье Инвест-Строй» по § 7 Закона о несостоятельности – банкротство застройщика. Как сообщалось ранее, если будет принято положительное решение, компанию признают застройщиком, а покупателей квартир, независимо от формулировок договоров, – дольщиками. И тогда их смогут включить в спецреестр, что даст им приоритетное право удовлетворения требований как денежных, так и о передаче жилья.

Следующей важной датой для Светланы будет 30 августа. В Арбитражном суде в этот день будут рассматривать вопрос об удовлетворении её требований.

Такие случаи, к сожалению, не единичны на рынке недвижимости. И с кем бы из юристов ни приходилось обсуждать тему обманутых дольщиков, все как один говорят о правовой неграмотности населения. Если рассматривать ситуацию с таун-парком «Европа», всё дело в незаконности заключённых договоров и, как следствие, – правовой незащищённости граждан. Как мы уже писали в одной из публикаций по теме, в нарушение действующего законодательства застройщиком использовались «серые схемы» финансирования строительства жилья. С гражданами заключались предварительные договоры купли-продажи и договоры подряда на капитальное строительство. Данные договоры не регистрируются в «Росреестре» и не дают гражданину статуса участника долевого строительства – дольщика, который защищён федеральным законом 214-ФЗ и исполнение которого застройщиками контролирует уполномоченный государственный орган.