Ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20 % может стать меньше

В начале 2018 года Банк России повысил коэффициент риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом ниже 20 %. Это повлечёт за собой увеличение обязательных резервных отчислений банков по таким кредитам. За данными терминами стоит простой смысл: банки могут посчитать дополнительные расходы невыгодными для себя и полностью отказаться от выдачи таких кредитов. Второй вариант – переложить затраты на плечи заёмщиков, подняв ставку по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20 %.

Пока без перемен

Впрочем, пока времени прошло немного, и условия выдачи ипотеки не изменились. «Ключевые игроки рынка ипотечного кредитования с 1 января 2018 года не стали повышать требования к первоначальному взносу. В крупных банках минимальная планка по размеру первоначального взноса осталась на уровне 15 %. Банки заинтересованы в наращивании ипотечного портфеля, потому что это продукт с низким риском, приносящий стабильный доход в течение длительного времени», – говорит Дмитрий Монастрышин, главный аналитик Промсвязьбанка.

В отделении Центробанка по Белгородской области считают, что нововведение будет иметь минимальное влияние на кредитную активность банков. С начала года выдано не так много кредитов, то есть и объём дополнительных расходов в виде резервных отчислений пока не так велик.

Однако аналитики не исключают, что в дальнейшем ситуация всё-таки может измениться. «По мере накопления пула таких кредитов банки, возможно, будут повышать требования к первоначальному взносу с минимальных 15 % до 20 %», – продолжает Дмитрий Монастыршин. Такое же увеличение минимального порога первоначального взноса прогнозируют в банке Дельта Кредит. Впрочем, бежать в банк прямо сейчас не нужно: по оценкам эксперта, это будет происходить не раньше, чем через 2-3 года.

Если повышение размера первоначального взноса произойдёт, это сделает ипотеку менее доступной: на более высокий взнос сможет накопить не каждый. «Заёмщикам, не имеющим достаточно средств, придётся либо откладывать покупку до накопления большего первоначального взноса, либо выбирать жильё меньшей стоимостью», – прогнозирует Дмитрий Монастыршин.

Эксперты отмечают, что количество ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20 % составляет около 15 % от общего количества. В Дельта Кредите отмечают даже постепенное снижение этой доли.

Рынок недвижимости ждёт спад

Сокращение количества выданных ипотечных кредитов скажется и на рынке недвижимости, считают эксперты. «В настоящее время на рынке недвижимости сложились довольно благоприятные для покупателей факторы: низкая процентная ставка около 8,5 % годовых, причём теоретически она может опуститься до 7 %; большой выбор объектов, возможность приобрести объекты в жилых комплексах. Но введение коэффициентов риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 20 % может повлиять на рынок недвижимости», – рассказывает Елена Скавронская, директор ООО Юридический центр «Недвижимость». Эксперт полагает, что увеличение минимального первоначального взноса до 20 % резко ограничит выдачу ипотеки и снизит количество сделок. Рынок может потерять до трети всех заёмщиков.

Прежде всего, из числа потенциальных покупателей жилья в ипотеку автоматически выпадают недавние студенты, молодые семьи, клиенты с минимальными доходами, считает Елена Скавронская: «Рекордный спрос на жильё наблюдался с появлением программ с нулевым взносом, когда на рынок вышли эти категории заёмщиков, которые, наконец, смогли себе позволить жильё без сборов 20 % от его стоимости. Сейчас эта категория граждан пострадает».

Как считает президент Лиги Риэлторов Белгородской области Владимир Абельмазов, в первую очередь пострадает сегмент вторичного жилья, а Александр Фрейдцис полагает, что в наибольшей степени ситуация отразится на продаже небольших и относительно дешёвых квартир.

Рынок недвижимости и так находится не в лучшем состоянии. Из-за ухудшения отношений России и Украины сократилось количество сделок с недвижимостью, поскольку северяне больше не едут к нам. Сейчас сделок – единицы, а новые условия ещё больше повлияют на ситуацию. Владимир Абельмазов, президент Лиги Риэлторов Белгородской области

В свою очередь Александр Фрейдцис, заместитель генерального директора ООО «Вега» – крупнейшего застройщика в регионе, даёт более сдержанные прогнозы. Он тоже считает возможным некоторое снижение количества сделок на рынке недвижимости. Однако, по его мнению, более критичным фактором при приобретении квартиры в ипотеку является не это, а ежемесячный платёж, который, в свою очередь, зависит от ставки по кредиту и срока. К слову, буквально на днях строительная фирма подписала соглашение о сотрудничестве с одним из региональных банков с целью снижения процентной ставки по ипотечным кредитам.

Что делать?

В каком-то смысле повышение минимального первоначального взноса пойдёт на пользу самим заёмщикам, считает Дмитрий Монастыршин: «Это снижает долговую нагрузку в будущем, потому что при увеличении первоначального взноса снижаются последующие расходы на обслуживание кредита». Однако чтобы это понять, нужно сначала взять кредит, а сделать это будет сложнее.

В любом случае эксперты советуют не отчаиваться. Способы взять ипотечный кредит всё-таки существуют, даже если минимальный порог первоначального взноса повысится.

Для людей, которые хотят взять ипотеку, не имея первоначального взноса, Алексей Подвигин, руководитель управления маркетинга банка Дельта Кредит, рекомендует накопить эту сумму. «Можно представить, что ипотечный кредит уже выдан, и начать откладывать деньги, эквивалентные ежемесячному платежу. Необходимая сумма появится через 1-1,5 года. За это время станет ясно, насколько комфортно будет жить с кредитом, и повысится финансовая дисциплина. Естественно нужно, чтобы деньги работали в процессе накопления — для этого можно использовать пополняемый депозит либо накопительный счёт», – говорит банкир.

Если же вопрос с жильём стоит остро и требует немедленного решения, тоже есть выход. «В этой ситуации возможен вариант с получением потребительского кредита. Но нужно иметь в виду, что в этом случае клиент фактически получает повышенную кредитную нагрузку и большой шанс не справиться с выплатами по двум кредитам одновременно», – поясняет Алексей Подвигин. Он предупреждает, что банк при выдаче ипотеки будет учитывать нагрузку по всем имеющимся обязательствам, и оставшегося дохода клиента может не хватить для желаемой суммы кредита. Тогда придётся увеличивать срок и переплату по кредиту.