Кадастровая оценка, или Как считают расстояние от Белгорода до Пушкарного

Объективность качества кадастровой оценки

О подготовке к проведению государственной кадастровой оценки недвижимости в регионе по новым правилам рассказала Юлия Выродова, первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, начальник управления государственного имущества и организационной работы. Она сообщила, что «в целях повышения объективности качества кадастровой оценки на федеральном уровне» 3 июля 2016 года был принят Федеральный закон № 237 «О государственной кадастровой оценке». В силу он вступил 1 января 2017 года.

Основные изменения в правовом регулировании: если раньше кадастровую оценку проводили частные оценщики, с которыми на конкурсной основе заключались государственные и муниципальные контракты, то теперь ФЗ предусматривает проведение такой оценки силами государственного бюджетного учреждения субъекта РФ по государственному заданию. «Законодательно закреплено, что бюджетное учреждение не вправе привлекать каких-либо иных лиц, кроме сотрудников этого учреждения, для проведения работ, связанных непосредственно с определением кадастровой стоимости», – отметила Юлия Выродова.

Бюджетное учреждение и его работники будут нести дисциплинарную, административную и имущественную ответственность за результаты определения кадастровой стоимости.

Таким учреждением в регионе стал Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области. В его функциях - определение кадастровой стоимости недвижимости и рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости

Для всех субъектов РФ оно теперь осуществляется по единым правилам, утверждённым Минэкономразвития.

По Федеральному закону государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. После утверждения кадастровой оценки изменить её можно только путём обращения в специальную Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или путём обращения в суд. Специальная комиссия работает при управлении Росреестра по Белгородской области.

Кроме того, полномочный орган субъекта, согласно новому закону, обязан будет принимать решения о проведении внеочередных кадастровых оценок в случае снижения индекса цен на рынке недвижимости больше, чем на 30 % и более. В случае когда цены повышаются, законодательством внеочередные оценки не предусмотрены. То есть эта мера направлена именно на защиту прав землепользователей в случае негативных тенденций на рынке недвижимости.Юлия Выродова, первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, начальник управления государственного имущества и организационной работы

Индекс цен высчитывается Росреестром на федеральном уровне на основании той информации о сделках, которая публикуется в открытых источниках, предоставляется учреждениями, оценщиками.

Юлия Выродова озвучила, что при проведении новой кадастровой оценки используется три подхода: затратный, который высчитывается по стоимости строительства, сравнительный – на анализе сделок с подобными объектами в сроки, приближенные к оценке, и доходный – например, в оценке земель сельхозназначения. Для этого рассчитывается доход, получаемый от объекта, затраты на его содержание, вычитывается прибыль предпринимателя, и остаётся так называемый рентный доход, по которому с учётом применения ставки капитализации можно определить стоимость объекта.

От объективности результатов кадастровой оценки сегодня напрямую зависит, с одной стороны, решение задач формирования доходной части бюджета, с другой стороны – справедливое, экономически обоснованное налогообложение и условия для развития существующих и новых предприятий. С целью устранения ошибок и недочётов как раз и были приняты новые правила. Все перекосы, нарушения и несоответствия ранее применяемых моделей будут пересмотрены.Юлия Выродова, первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, начальник управления государственного имущества и организационной работы

Общественные обсуждения

По информации Юлии Выродовой, продолжительность периода общественного обсуждения проекта отчёта об определении кадастровой стоимости законодательно увеличена с 20 до 50 рабочих дней. В течение этого времени «любое заинтересованное лицо» может подать замечания в региональный Центр государственной кадастровой оценки. Сообщить об ошибках или несогласии можно, обратившись лично, отправив обычное или электронное письмо.

Кадастр в регионе

По информации заместителя председателя комитета облдумы по экономике, промышленности и предпринимательству Сергея Гусева, в соответствии с принятым в июле 2016 года Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки по новому порядку – с 5 июня 2017 года.

По его словам, в текущем году пройдёт кадастровая оценка земель сельхозназначения, земель лесного и водного фондов. В 2019 году – земель населённых пунктов Белгорода и Белгородского района, промышленных земель. В 2020 году – земель особо охраняемых территорий и оценка объектов недвижимости за исключением земельных участков. В 2021 году пройдёт кадастровая оценка земель населённых пунктов, кроме Белгорода и Белгородского района.

Чтобы изучить проблемные вопросы бизнес-сообщества по кадастровой оценке земельных участков, была создана рабочая группа. За своевременной кадастровой оценкой следит межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с проведением государственной кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости. В неё от облдумы входят депутаты Николай Гаврилов и Валерий Шевляков.

Курьёзы

Рабочая группа проанализировала ошибки, допущенные при проведении предыдущих кадастровых оценок. По словам Юлии Выродовой, в 2017 году комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании заявления администрации Белгородского района решила пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости в отношении 7 176 земельных участков для ИЖС.

Пересмотреть оценку пришлось из-за уточнения отдельных ценообразующих факторов, была исправлена ошибка по расстоянию от Беловского и Пушкарского сельских поселений до Белгорода, повлиявшая на размер кадастровой стоимости. Указано было более короткое расстояние, что способствовало неправильному завышенному размеру стоимости. Ошибка была исправлена. В результате размер кадастровой стоимости изменён в сторону уменьшения.Юлия Выродова, первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, начальник управления государственного имущества и организационной работы

От бизнесменов комиссия рассмотрела 89 заявлений по 92 объектам недвижимости. В отношении 68 заявлений по 71 объекту она приняла отрицательные решения – отклонить рыночную стоимость или отчёты, не соответствующие законодательству. Что касается 21 заявления по 21 объекту, то комиссия приняла положительные решения – кадастровая стоимость была пересчитана, а изменения внесены в государственные учётные системы.

Кадастровая vs рыночная оценка

Станислав Панов, депутат комитета областной Думы по агропромышленному комплексу и земельным отношениям, озвучил, что получает от предпринимателей обращения по поводу объективности кадастровой оценки.

«Кадастровая оценка должна быть приближена к рыночной. Они [бизнесмены] поставили вопрос такой: если государство оценивает имущество по такой цене, почему тогда не предусматривает средства, чтобы купить у нас эти объекты за эту цену? Они не способны продать эти объекты за ту цену, которую им поставили, и готовы с ними [объектами недвижимости] распрощаться, потому что такие налоги предприниматели потянуть не в состоянии. Надо этот вопрос решать, иначе проблемы начнутся», – сказал Станислав Панов. Он добавил, что знает конкретный пример, когда бизнесмен вместо 200 тыс. рублей налога вынужден платить 1,2 млн рублей.

Юлия Выродова отметила, что вопрос приобретения объектов недвижимости по кадастровой стоимости не может быть урегулирован на уровне областного законодательства, а федеральным законом не предусмотрен.

Почему зачастую кадастровая оценка отклоняется от рыночной стоимости? Потому что она проводится по статистической модели и один раз в пять лет и не учитывает состояние и колебания рынка в этот период. Предприниматель не может продать не по такой цене, не по цене ниже, с существенной скидкой, просто потому, что отсутствует спрос. В вопросах налогообложения у нас есть две составляющих: стоимость и ставка налога.Юлия Выродова, первый заместитель начальника департамента имущественных и земельных отношений, начальник управления государственного имущества и организационной работы

По её словам, кадастровая стоимость никогда не будет равна рыночной стоимости. «Сейчас налогообложение как раз происходит по кадастровой оценке по данным на 1 января 2015 года. Конечно, там есть моменты завышения, но они обусловлены применяемой методикой. Объекты оценивались затратным подходом, то есть по стоимости строительства, при этом, по большому счёту, было неважно, где находится объект: в селе с населением в 200 человек или в административном центре. Стоимость строительства в данном случае отличается несущественно, в пределах 10 %. В принципе, стройматериалы, объёмы строительства одинаковые. Конечно же, эту ситуацию нужно выравнивать ставками налога, которые должны устанавливаться на местном уровне», – рассказала она.

Это вам не Купертино

С таким подходом, такой стоимостью вы наши окраины городов Белгорода, Старого Оскола, Губкина превратите в нечто среднее между городом и лесом, в джунгли превратите. Там через пару лет будут волки водиться, потому что невозможно за это платить такую стоимость. Земля даже в Москве столько не стоит в некоторых районах. Колоссальная стоимость! Люди позакрывают свой малый бизнес.Николай Гаврилов, депутат Белгородской областной Думы

Он отметил, что из-за таких высоких налогов из региона могут уехать учёные и бизнесмены. «Все за инновации. А что такое инновации? Пришёл человек, у него высокотехнологичное производство, он может его держать в Курской, Воронежской области, ему нужен газ и электричество и больше ничего. Он будет выбирать [место для развития своего бизнеса] там, где земля дешевле. Ему нужен просто кусок дешёвой земли», – сказал он.

В десятки раз кадастровая стоимость дороже рыночной. Вы что творите? Вы один раз так по автомобилям проехались. Где экономически развитые регионы, Старый Оскол, Воронежская и Курская область, все стали автомобили перерегистрировать у соседей. Пришлось всё назад возвращать, чтобы вернуть автомобили в регион. Здесь бизнесмены уйдут к соседям.Николай Гаврилов, депутат Белгородской областной Думы

Он привёл пример об условиях развития инновационных идей в США. «В Соединённых Штатах есть Илон Маск, Стив Джоб и все прочие, они все развелись в Купертино. Знаете почему? Потому что штат Калифорния в пустыне предложил практически бесплатно землю. Все высокотехнические компании строятся на арендованной земле», – озвучил он.

К чему пришли

Депутаты решили, что необходимо информационное просвещение о проведении новой кадастровой оценки, чтобы бизнесмены были включены в общественное обсуждение предварительных результатов определения кадастровой стоимости объектов. Центр государственной кадастровой оценки региона должен отчитаться перед комитетом облдумы о работе по кадастровой оценке недвижимости в области: что сделано и что будет сделано.