Юрий Селиванов: Инновации застройщиков требуют законодательной поддержки

Мероприятие прошло в рамках Российской строительной недели. Встреча состоялась под председательством главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина. В круглом столе приняли участие представители администраций субъектов Российской Федерации, крупнейших муниципальных образований, застройщики жилья и другие профессиональные участники рынка жилищного строительства.

Спикеры обсудили вопросы по достижению показателей нацпроекта «Жильё и городская среда», цифровизацию отрасли, индивидуальное жилищное строительство, создание качественной инфраструктуры.

Юрий Селиванов выступил 11 и 12 марта в режиме видеоконференции в двух дискуссионных сессиях.

О жилищном накопительном кооперативе

Своё выступление об успешной практике жилищного накопительного кооператива «ЖБК-1» спикер начал с обращения к заместителю председателя Правительства РФ по строительству и к главе Минстроя РФ.

Юрий Селиванов поделился опытом, как вовлечь огромные собственные сбережения населения, достигающие, по разным оценкам, 50−60 трлн рублей, в реальный сектор экономики через строительство жилья, которого в стране очень не хватает.

По проведённому в 2020 году Фондом общественного мнения опросу, у 57% есть потребность в улучшении жилищных условий, при этом у большинства желающих купить жильё недостаточно средств. Для многих недоступна и ипотека, так как не позволяют официальные доходы. Но жильё покупать надо. Накапливать тоже невыгодно — «съедает» инфляция и рост цен на недвижимость.Юрий Селиванов

Спикер также сообщил, что действенный способ накопить деньги на покупку квартиры, сохранив их от инфляции, и обойтись без процентов за кредиты — это жилищный накопительный кооператив (ЖНК). Механизм регулируется законом 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Работа кооператива подконтрольна Центральному банку РФ.

Юрий Селиванов осветил основные принципы работы ЖНК.

Во-первых, пайщики вносят ежемесячные взносы, посильные для своего бюджета. Далее на эти взносы кооператив приобретает готовые квартиры, которые становятся общепаевой собственностью. Каждому пайщику начисляется количество квадратных метров пропорционально вложенным им деньгам по цене на момент взноса. Если цены на жильё повышаются, что неизбежно вследствие инфляции, то пайщик ничего не теряет, так как его квадратные метры повышаются в рыночной стоимости. Выкупленные квартиры заселяют пайщики. Если пайщик не полностью оплатил квартиру, то он платит в кооператив аренду за невыкупленные квадратные метры. Это около 5% в год от стоимости невыкупленной части квартиры. Соответственно, пайщики, которые не заселились в квартиры, получают ещё и 5% годовых дохода на свои выкупленные квадратные метры. После полного выкупа занимаемой пайщиком квартиры общество передает жильё ему в собственность.Юрий Селиванов

Основатель корпорации «ЖБК-1» отметил, что при организации такого кооператива компания использовала богатый опыт, который до этого наработала в молодёжных, жилищно-строительных и в кредитно-потребительских кооперативах. За 12 лет со всей России в кооператив «ЖБК-1» вступили около 8 тысяч человек. Привлечено более 6 млрд рулей. Приобретено и заселено свыше 2 тысяч квартир.

О гарантии безопасности

Юрий Селиванов сообщил: чтобы граждане-пайщики не боялись доверить кооперативу свои деньги (взносы), по его просьбе было подготовлено распоряжение бывшего губернатора Белгородской области Евгения Савченко о контроле со стороны администрации региона. Спикер подчеркнул, что это очень важно для населения, так как если власть официально подтверждает надёжность этого метода, да ещё и контролирует, то это становится дополнительной гарантией.

Надёжность метода продаж квартир по квадратным метрам была проверена ещё в 2013 году Счётной палатой РФ и лично её председателем Сергеем Степашиным. Кроме того, идея развития ЖНК была поддержана и Агентством стратегических инициатив.Юрий Селиванов

Основатель корпорации сообщил, что в течение последних 12 лет он обращался с предложением распространить по всей стране опыт ЖНК к действующим в те годы министрам строительства и направлял соответствующее письмо в адрес президента России. Однако успешная практика накопительного кооператива «ЖБК-1» так и не получила дальнейшего развития на федеральном уровне.

Об экономическом и социальном потенциале ЖНК

Если бы в каждой области на государственном уровне стали развивать механизм ЖНК, то вовлечение в строительную отрасль в год только 10% накоплений населения (около 6 трлн рублей) и активизация ещё до 10 смежных отраслей увеличили бы объём капиталовложений в экономику на 60 трлн рублей, удвоились бы поступления налогов в бюджет. Жилищный вопрос был бы решен у 20−30% населения.Юрий Селиванов

Председатель совета директоров АО «Завод ЖБК-1» отметил, что метод ЖНК раскрывает новые шлюзы в социальной и экономической сферах: арендное и доходное жильё, работа с государственными сертификатами как метод дополнительного накопления, снижение безработицы, рост зарплаты и реального сектора экономики.

Юрий Селиванов заявил, что развитие ЖНК на государственном уровне помогло бы справиться не только с проблемой недоступности жилья, но и способствовало бы выведению из застоя смежных со строительством отраслей.

Если бы государство вместо субсидирования банковских ипотек просубсидировало пайщиков на 15−25%, то сотни тысяч людей вступили бы в кооперативы, бум от вложений денег в строительство жилья был бы просто непредсказуемым, а субсидии вернулись бы уже в первом полугодии многократно в виде налогов со строительного комплекса и налогов смежных 8−10 отраслей. Эти отрасли оживут и не потребуют денег на реанимацию, а сегодня они загружены всего на 50−60% мощностей.Юрий Селиванов

Основатель корпорации «ЖБК-1» добавил, что до 30% первых взносов в кооператив вкладываются из домашнего хранения, то есть они по сути были «заморожены» и не работали на экономику. Механизм ЖНК позволил бы ввести эти деньги в экономику страны.

В подтверждение своей идеи о необходимости распространения практики ЖНК по всей стране Юрий Селиванов привёл конкретный пример из истории.

Благодаря организующей роли царского правительства в России в канун 1917 года страна занимала по развитию кооперативов первое место в мире. Число кооперативов всех типов было около 50 тысяч, которые объединяли 14 млн человек. В Москве больше половины жилья в 1920 году строилось кооперативами.Юрий Селиванов

Спикер дополнил свой рассказ историей о многолетнем опыте ЖНК в Германии, где каждый третий приобретает квартиру через кооперативы. Так, после разгрома в войне 1941−1945 гг. жилой фонд удалось восстановить кооперативным путём всего за пять лет.

Будущее России — в кооперативах, в коллективном методе оказания поддержки друг другу, в том числе и в строительстве жилья. И государственной власти необходимо выполнить здесь организующую роль.Юрий Селиванов

Об энергоэффективных домах в России

Вторая тема доклада Юрия Селиванова касалась внедрения энергоэффективных технологий домостроительства в России. Главные преимущества такого жилья − отсутствие сырости, плесени, а также низкие расходы на отопление. По сути, нормативная база для внедрения строительных технологий, повышающих энергоэффективность, есть, но на практике оказывается, что закон работает против добросовестных застройщиков. А это влияет как на качество жилья, так и на развитие отрасли в целом.

Своё выступление Юрий Селиванов начал с закона «Об изменениях в градостроительном комплексе». По его словам, объекты капитального строительства должны соответствовать определённому классу энергоэффективности не по расчётным (проектным) данным, а по фактическим, инструментальным замерам, экспертизам и испытаниям.

Известно, что главные и трудноопределимые без измерительного инструмента потери тепла возникают в конструкциях теплового контура. Поэтому на всех стадиях его создания должен быть жёсткий контроль, и на этом должно быть заострено законодательство. Однако на протяжении десяти лет после принятия закона были различные, возможно даже лоббистские изменения законодательства в сторону отмены обязательных фактических инструментальных замеров сопротивления теплопередачи конструкций теплового контура после завершения строительства или капитального ремонта зданий.Юрий Селиванов

Спикер подверг критике недавнее постановление правительства № 2035, которое утверждает правила установления требований энергетической эффективности для зданий и определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов. По мнению основателя корпорации «ЖБК-1», этот документ не содержит жёстких директив по повышению энергоэффективности.

Так как класс энергоэффективности здесь определяется из сравнения проектного и нормативного показателя удельной величины расхода ресурсов, что практически одно и то же, он не отражает главных ошибок: качества работ проектировщика, качества утеплителя и работ по монтажу теплового контура.Юрий Селиванов

Получается, что добросовестным строительным компаниям весьма непросто конкурировать с теми, кто соблюдает нормативы лишь «на бумаге», ведь себестоимость жилья у таких фирм гораздо ниже.

О законодательной поддержке инноваций в строительстве

Юрий Селиванов отметил, что замеры теплового потока нужно производить в удобное климатическое время, когда на улице минусовая температура, не дожидаясь завершения строительства, а часто это происходит летом, когда замеры проводить нельзя.

В «ЖБК-1» мы пошли своим путём и создали 10 лет назад свою лабораторию по энергоаудиту и по тепловому неразрушающему контролю. Главным стал уникальный экспериментальный участок для испытаний материалов и конструкций теплового контура на открытом воздухе в естественных условиях. Здесь мы создаём макет дома из материалов проектируемого здания. И проводим датчиками необходимые замеры теплового потока. Наши эксперименты показали, что разница фактического (по замерам) сопротивления теплопередачи конструкций теплового контура ниже от расчётного сопротивления, принятого проектом, отличается на 30−50% и более. С учётом этого стали корректировать проекты и жёстко контролировать строительство многоквартирных домов.Юрий Селиванов

Основатель корпорации признал, что для этого потребовались дополнительные финансовые расходы до 3% из-за жёсткого контроля над качеством утеплителя, его хранением и особенно над качеством монтажа строительных работ, для чего были снижены объёмы выработки для рабочих.

Юрий Селиванов подчеркнул, что, несмотря на повышение себестоимости и снижение рентабельности, покупатели оценили качество. То, что не болеют дети и снижаются расходы на отопление, окупается с лихвой.

С тех пор у нас отсутствуют жалобы покупателей на плесень, конденсат, промерзание стен. За последние восемь лет ни одного судебного иска к компании не было.Юрий Селиванов

По мнению Юрия Селиванова, для реального и повсеместного распространения технологии энергоэффективного домостроительства необходимо выполнение двух условий.

Во-первых, издать закон с требованием соответствия фактических, то есть по инструментальным замерам параметров теплового контура готового здания, и проектных расчётных параметров, которые даны проектной организации. Во-вторых, при отсутствии этого соответствия виновник должен нести материальные затраты на устранение брака. Определить виновных должны сертифицированные лаборатории. Ими могут оказаться как проектировщик, сэкономивший на утеплителе, так и изготовитель некачественного утеплителя или непосредственно производитель работ, который произвёл некачественную укладку.Юрий Селиванов

Завершая выступление, Юрий Селиванов пришёл к выводу, что в первую очередь помощь добросовестным застройщикам должна оказываться на законодательном уровне.

В регионах есть кому строить качественное жильё, и таких застройщиков необходимо поддерживать в их инновациях. В чём должна выражаться помощь добросовестному застройщику? Только в одном − в создании простой и понятной нормативной базы в государстве, не для бизнеса, а для наших людей. Необходимо требовать и контролировать, чтобы строили качественно в нашей холодной северной державе. Профессионалы-строители заинтересованы в этом, а вот законодатель и контролирующие органы заняли, непонятно почему, выжидательную позицию. Это приводит к тому, что мы обречены на бесконечную волокиту и коррупцию в результате двоякого толкования закона и в конечном счёте — на бесконечное отставание от технологически развитых стран. При этом добросовестный застройщик будет нести и дальше гораздо бо́льшие затраты, нежели «временщик от строительства», обычно аффилированный с теми, кто «разрешает и тормозит», находя и на то, и на другое массу аргументов в запутанной нормативной базе, в которых они действительно поднаторели.Юрий Селиванов