Зачем платить дважды, если можно больше: об аренде сельхозземель в регионе

На протяжении трёх лет владельцы малых форм сельхозпредприятий платили за аренду земель больше, чем положено. Такую арендную плату им установили региональные власти. Каковы шансы фермеров вернуть переплаченные деньги и какая ответственность ждёт виновных? Разбирались журналисты ИА «Бел.Ру».

Истоки

По данным областного правительства, в 2018 году в Белгородской области общая площадь земель сельскохозяйственного назначения, которые находились в государственной собственности и были переданы в аренду, составляла 575 тысяч гектаров. В 2019 году в пользовании сельскохозяйственных товаропроизводителей находилась 581 тысяча гектаров.

Согласно постановлению правительства Белгородской области № 247 от 13 июня 2009 года, размер арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения составляет 0,3 % кадастровой стоимости гектара.

Согласно документам, имеющимся в редакции, в 2014 году средний показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории региона составлял 5,7 рубля за квадратный метр, то есть 57 000 рублей за гектар. Причём в каждом муниципальном районе он был разным. Например, в Губкинском городском округе он насчитывал 7,1 рубля за квадратный метр, а в Чернянском районе – 4,3 рубля за квадратный метр.

Согласно федеральному законодательству, государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Кадастровая стоимость земельных участков определяется индивидуально для каждого конкретного объекта.

Таким образом, средний показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения оставался неизменным до 2018 года.

В 2019 году, согласно постановлению правительства Белгородской области № 428-пп от 27 ноября 2017 года, средний размер кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в регионе составлял 10,9 рубля за квадратный метр.

Следовательно, арендная плата с гектара арендуемых земель должна была составлять с 2014 по 2018 год 171 рубль, а в 2019 году – 327 рублей.

Но власти распорядились иначе. Так, по документам, имеющимся в редакции, с 2009 года размер арендной платы в размере 0,3 % кадастровой стоимости гектара устанавливается для земель, на которых расположены здания, строения, сооружения, с правом постоянного (бессрочного) пользования. А для земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «сельскохозяйственное использование» арендная плата за гектар определяется на основании рыночной стоимости земли.

29 декабря 2015 года вышло распоряжение «Об утверждении рыночной стоимости арендной платы земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому начиная с 2016 года за один гектар арендуемых сельхозугодий необходимо заплатить 2 800 рублей. Данное решение принято на основании отчёта оценщика. Стоить отметить, что до 2016 года фермеры и так платили 800 рублей за гектар вместо 171 рубля. То есть фактически стоимость аренды увеличилась в 3,5 раза.

По информации правительства области, данное решение было принято «в целях приведения размера арендной платы к рыночным показателям, в соответствии с законодательством и с учётом фактической доходности сельскохозяйственного производства».

На этом повышение не остановилось, и в 2017 году вышло постановление регионального правительства № 428-пп «Об установлении ставок арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области», согласно которому за один гектар земель сельскохозяйственного назначения в год арендаторы будут платить 3 900 рублей.

Стоит отметить, что в первоначальной версии проекта бюджета на 2018 год значилось повышение ставки аренды земли на 50 %, однако ко второму чтению законопроекта её снизили до 11 %.

Из областного земельного фонда у нас сейчас арендуется примерно 500 тысяч гектаров. Арендная плата была 2800 рублей за гектар. Планировали сделать корректировки до 4200 рублей за гектар. Затем мы снизили ставку до 3900 рублей.Владимир Боровик, заместитель губернатора Белгородской области

Кто прав, а кто виноват, решит суд

За помощью белгородские фермеры обратились к представителю КПРФ Александру Курчевскому. Согласно документам, имеющимся в редакции, большинство фермерских хозяйств работает на Белгородской земле уже свыше 15–25 лет на основании правовых документов федерального уровня, которые, по мнению арендаторов, фактически не работают на территории Белгородской области в отношении малых форм хозяйствования на земле.

Если бы была уверенность, что все сельхозтоваропроизводители находятся в равных условиях, эта тема бы не поднималась. Но для одних, к примеру, крупных предприятий вводятся дополнительные льготы, субсидии, а фермеры данной поддержки не получают. Большая проблема для малых хозяйств– получить льготный кредит, когда у холдингов с этим нет никаких проблем. На этом этапе уже идёт ущемление прав малых форм сельхозпредприятий.Александр Курчевский

После многочисленных обращений Александра Курчевского в Генеральную прокуратуру Российской Федерации о бездействии областной прокуратуры по вопросам завышенной арендной ставки для фермеров прокурор Белгородской области обратился в Белгородский областной суд с иском о признании постановления № 428-пп недействующим с момента его принятия. То есть только спустя три года он просил признать арендную ставку в размере 3 900 рублей за гектар незаконной.

В ходе судебных заседаний прокурор ссылался на несоблюдение принципа экономической обоснованности при установлении существующей арендной ставки и на отсутствие расчётов, которые показывают доходность земельных участков.

Из документов, имеющихся в редакции, следует, что при установлении арендной платы в размере 3 900 рублей властями учитывались возможные доходы по банковским вкладам с учётом процентной ставки и суммы вклада, которые равны рыночной стоимости соответствующего земельного участка.

То есть ставка в размере 3 900 рублей выведена исходя из двух составляющих – кадастровой стоимости, увеличенной с учётом инфляции, и рыночной стоимости гектара земельного участка, умноженной на среднюю годовую ставку банковского процента по рублёвым вкладам.

Однако, по мнению Белгородского областного суда, ни одна из указанных составляющих расчёта не имеет отношения к определению доходности земельного участка, поскольку выражает предполагаемый доход от денежных средств по банковскому вкладу, которые могут быть выручены от продажи земли. Соответственно, такой расчёт не соответствует принципу экономической обоснованности.

Из письменных возражений представителей правительства следует, что среднее арифметическое значение кадастровой стоимости гектара земли по состоянию на 1 января 2013 года вычислено на основании средних значений удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного использования первой группы по 22 районам Белгородской области.

Учитывая, что ставка арендной платы устанавливалась не для всех, а только для определённых сельскохозяйственных угодий, суд признал некорректным средний показатель кадастровой стоимости для первой группы земель, принятый в расчётах правительства. Анализ экономических факторов доходности должен был проводиться в отношении сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а этого не было сделано.

По сути, оценщиком была рассчитана не доходность сельскохозяйственных угодий по их видам в составе земель сельскохозназначения, а предполагаемый доход от размещения в банке денежных средств, вырученных в результате продажи земельных участков.

Таким образом, Белгородский областной суд признал постановление правительства Белгородской области от 27.11.2017 № 428-пп «Об утверждении ставок арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области» недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Ответ

Данное решение, очевидно, не понравилось властям, и они направили апелляцию в Верховный суд Российской Федерации.

В ходе судебного заседания суд высшей инстанции подтвердил, что годовой процент по денежным вкладам в банке не может служить экономическим критерием в сфере земельно-имущественных отношений, а кадастровая стоимость сама по себе не является показателем доходности земельного участка.

Кроме этого, утверждённая ставка арендной платы фактически представляет собой предполагаемый средний доход от денежных средств по банковскому вкладу, которые могли быть выручены от продажи земли. Соответственно, такой расчёт не соответствует принципу экономической обоснованности.

С учётом всех изученных документов, Верховный суд Российской Федерации не нашёл основания для отмены решения Белгородского областного суда.

Таким образом, действие постановления правительства Белгородской области от 27.11.2017 г. № 428-пп прекращено с 21.11.2019 года. Но с учётом того, что постановление от 27.11.2017 г. № 428-пп действовало до этого времени, арендная плата за предшествующий период не пересматривается и деньги фермерам возврату не подлежат.

Что касается фермеров, которые три года платили лишние 1 100 рублей за гектар и таким образом переплатили властям свыше 1,5 млрд рублей, по словам Александра Курчевского, они готовят обращение к новому прокурору Белгородской области, чтобы восстановить справедливость и, возможно, вернуть свои средства.

Однако, по мнению Курчевского, отдавать деньги фермерам никто не будет, пока они не рискнут воспользоваться своим правом и не обратятся напрямую в земельный фонд, чтобы потребовать возвращения суммы переплаты.