Отдам даром: о цене на землю под коммерческую недвижимость в Белгородской области

Где эти участки, кто их арендаторы и почему они арендуют землю по льготной цене? Разбирались журналисты ИА «Бел.Ру».

Белгород

На территории областного центра свыше 50 тысяч земельных участков, которые сдаются в аренду по цене ниже 100 рублей за квадратных метр. Часть из них — это урочища, парки, скверы, набережная, культурные достопримечательности и общеобразовательные учреждения. Однако есть участки, на которых расположены коммерческие здания. Доход у таких организаций может насчитывать не один миллион рублей, а вот оплата за использование городских земель порой не достигает и 50 копеек за один квадратный метр.

Бывает, что на территориях, предназначенных по документам для благоустройства, появляются частные дома. Так, в 2018 году кадастровая стоимость земельного участка по адресу улица Газовиков, 73 площадью 842 м² составляла всего 375 рублей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), участок предназначен «для благоустройства территории», а судя по выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), который действовал до 2017 года, этот же участок служил для ИЖС под строительство жилого дома.

Ещё один интересный факт по земельному участку по адресу: улица им. Катукова М.Е., 10. Площадь его составляет 573 м², а вот кадастровая стоимость — всего 255 рублей. Согласно выписке из ЕГРН, данный участок также был предназначен для индивидуального жилищного строительства.

Вместо благоустроенной территории вырос частный дом и на улице Чичерина, 50б. На участке площадью 917 м², который по документам был предназначен для благоустройства, появился жилой дом. Всё бы ничего, но вот кадастровая стоимость земельного участка под постройкой составила 408 рублей.

Что касается коммерческих объектов, низко оценили земельный участок площадью 13 894 м² на территории Юго-Западного района, на котором расположился магазин. Его кадастровая стоимость составила 6 183 рубля.

По данным из выписки ЕГРН, земельный участок по адресу: переулок Комсомольский 2-й, 1а площадью 1 634 м² предназначен для благоустройства и озеленения территории. Однако на этом месте появилась «Баня № 2». А кадастровая стоимость составляла всего 727 рублей.

Все эти участки вошли в список 197 «льготных» на территории городского округа Белгород в 2014 году. Основную массу составили скверы, парки, урочища, но компанию им составили территории вокруг торговых центров, магазинов и ресторанов, парковки и несколько участков под ИЖС.

Было и прошло

Справедливости ради, 25 участков после сменили вид разрешённого использования. Соответственно, изменилась — сильно повысилась — и их кадастровая стоимость. Это были как раз парковки. Но не только они.

Пару лет назад не отличался высокой кадастровой стоимостью и земельный участок под «МегаГринном». Площадь его составляет 27 573 м², а вот кадастровая стоимость составляла 12 269 рублей. На сегодня при такой же площади кадастровая стоимость в 165 раз выше и составляет уже 202 млн 191 тыс. 982 рубля.

Такая же ситуация и с землёй под многофункциональным центром «Версаль». Участок площадью 5 661 м² находится по адресу Народный бульвар, 79. Ещё не так давно его кадастровая стоимость составляла 2 519 рублей. Сейчас сумма уже другая — 75 384 876 рублей.

Увеличилась кадастровая стоимость и земельного участка площадью 230 м² около ТД «Правильная мебель» по улице Ворошилова. Ранее она составляла 102 рубля, сейчас — 670 061 рубль.

В 6000 раз выросла кадастровая стоимость участка по улице Магистральная, 161 — ресторан «Аустерия». При площади 3 834 м² кадастровая стоимость составляла 1 706 рублей. Сейчас же эта сумма уже на порядок выше — 10 236 243 рублей.

Что повлияло на такие кардинальные ценовые изменения в стоимости одних и тех площадей, неизвестно. Но факт остаётся: на протяжении не одного года из-за низкой кадастровой стоимости земельных участков городской бюджет недополучал десятки миллионов рублей.

Белгородский район

По информации комитета имущественных и земельных отношений Белгородского района, на территории муниципального образования в аренду предоставлено 2 791 земельный участок общей площадью 172,9 млн м² с годовым размером арендной платы менее 100 рублей за квадратный метр.

Среди этих участков 354 — это земли под ИЖС или ведение личного подсобного хозяйства. Средняя плата за такие участки за один квадратный метр составляет 2,24 рубля. 1091 земельный участок с низкой арендной платой — под эксплуатацию индивидуальных гаражей. В этом случае средняя арендная плата составляет 75,84 рубля.

Под огородничество с арендной платой 0,94 рубля в районе выделено 105 участков, а под газопроводы, электросети, линии связи и участки для водо- и теплоснабжения с платой 5,6 рубля сдаётся 928 участков.

Ещё 80 земельных участков со средней ежегодной платой в размере 10,83 рубля за квадратный метр арендуются под сельскохозяйственное производство.

0,85 рубля платят арендаторы за 79 земель под сельскохозяйственное использование и садоводство. Среди таких объектов «Теплицы Белогорья». По данным из выписки ЕГРН, площадь арендуемого земельного участка под организацией составляет 273 293 м², а кадастровая стоимость 3 155 684 рублей. Однако, судя по информации публичной кадастровой карты России, арендная стоимость данного участка ранее была ниже 100 рублей за один квадратный метр.

Под производство и недропользование в районе сдаётся 46 земельных участков за 33,71 рубля за квадратный метр, а за 21,16 рубля арендуют 48 земельных участков под трубопроводы и иные сети.

Под парковки, рекреацию и прочее в Белгородском районе с арендной платой 25,69 рубля за квадратный метр выделено 60 земельных участков.

Среди таких — недавно открывшийся аквапарк «Лазурный». По информации выписки из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка под аквапарком составляет 1 030 780 рублей. Разрешённый вид использования земли — досуг и развлечение. А кадастровая стоимость самого здания площадью 12 387 м² составляет 86 941 214 рублей.

Договор аренды земельных участков

Для отдельных объектов, расположенных в Белгороде и Белгородском районе, решениями областного правительства или Белгородского городского Совета установлены пониженные налоговые ставки.

Так, на землю под белгородским аэропортом отдельным пунктом установлена налоговая ставка в 0,03 % кадастровой стоимости участка. Напомним, по данным системы «СПАРК-Интерфакс», владельцем ООО «Международный аэропорт Белгород» со 100 % доли в уставном капитале стало ООО «Каскад».

ООО «Каскад» занимается предоставлением финансовых услуг. Владельцем 100% уставного капитала компании является ООО «Мастерфест» депутата областной Думы и совладельца ГК «Агро-Белогорье» Владимира Зотова.

0,3 % платят за участки сельхозназначения и земли в составе зон сельскохозяйственного назначения. Такая же ставка действует для жилищного фонда, объектов инфраструктуры ЖКХ, а также для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и дачного хозяйства.

Налоговая ставка в 0,0075% кадастровой стоимости предусмотрена при строительстве капитальных объектов в рамках реализации областных инвестиционных проектов сроком не более 5 лет с объёмом инвестиций более 1 млрд рублей. При этом заказчиками должны быть органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Вовсе освобождаются от уплаты земельного налога на территории Белгорода областные и муниципальные автономные, казённые и бюджетные учреждения. Льгота в размере 99,5% предоставляется организациям, которые используют земельные участки для эксплуатации объектов недвижимости, созданных и приобретённых без привлечения средств федерального, областного и местного бюджетов.

По Белгородскому району размер арендной платы за земельные участки определяет администрация Белгородского района. Они исходят из кадастровой стоимости земельных участков, ставок арендной платы, утверждёнными приказами Минэкономразвития либо из рыночной стоимости арендной платы за землю.

Так, ставка 0,01% предусмотрена на земельный участок, который предоставлен физическому или юридическому лицу, который в свою очередь имеет право на освобождение от уплаты земельного налога либо же на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога. Арендная ставка в 0,3% рассчитана на участок, предоставленный для сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных, либо же на участок площадью не более 1 га под ИЖС.

То есть и на территории Белгорода, и на территории Белгородского района аренда за земельные участки зависит как от установленной кадастровой стоимости земли, так и от вида разрешённого использования земли.