Жилищные войны: как работают управляющие компании Белгорода

В Белгороде 5 ноября белгородца Сергея Остапенко избили после визита жилищной инспекции. Есть мнение, что произошедшее связано с тем, что мужчина активно выступал против управляющей компании, которая следит за благоустройством дома №1 по улице Спортивная, и поплатился именно за это. Мы реши выяснить, как складываются отношения с управляющими компаниями у других жителей города и настолько ли проблемна «СтройЭксплуатация».

Управляющая компания игнорировала обращения

По словам самого Сергея Остапенко, он уже несколько лет воюет с управляющей компанией, которая занимается делами дома №1 на улице Спортивная. Неприязнь началась с мелких претензий к УК, но со временем переросла в тупиковый конфликт: руководство обещает устранить проблемы, но не принимает никаких мер.

Примечательно, что раньше директором «СтройЭксплуатации» был Виталий Чумаков – бывший начальник управления ЖКХ города. Остапенко подозревает, что именно поэтому компания получает некоторые поблажки со стороны властей и позволяет себе не выполнять ряд требований к благоустройству.

По данным системы «СПАРК-Интерфакс», сегодня директором УК является Игорь Кулешов. Совладелец компании – Николай Шеховцов. Его доля в уставном капитале составляет 33,3%. При этом он является совладельцем УК ЖКО-25, где владеет 100% уставного капитала.

В прошлом году выручка «СтройЭксплуатации» от продажи достигла 54,5 млн рублей. При этом убыток компании в 2018 году составил 316 тыс. рублей. Из 21 проверки, проведённой в отношении УК за последние 12 месяцев, нарушения были выявлены в результате трёх из них. Под управлением «СтройЭксплуатации» находится 13 многоквартирных домов, в том числе и дом на улице Спортивная, 1.

Сергей Остапенко отмечает, что за несколько лет войны с управляющей компанией проблемы решены не были. Более того, в доме образовалось два лагеря, один из которых защищает УК. По словам Остапенко, это работники РЭУ и знакомые управляющей компании, которых попросили стать «противовесом» для группы недовольных. Проблема в том, что недовольство нарастает с обеих сторон, а услышать друг друга жители дома не могут или не хотят.

Я же не просил их фонтаны какие-нибудь строить. Я попросил окна покрасить, стёкла вставить и лифты помыть. Всё в адекватном плане. Так они мне с 2016 года лапшу на уши вешают, давненько этот конфликт у нас. Я поговорил с сыном Чумакова (бывшего директора «СтройЭксплуатации» – прим. ред.), он мне дал понять, что уйти к другой УК мне не дадут. Сергей Остапенко

Сам конфликт разгорелся через несколько месяцев, когда у недовольных жителей дома появилась оппозиция в лице тех самых работников управляющей и РЭУ, которые здесь живут. Остапенко говорит, что не раз жаловался в разные ведомства и пытался хоть как-то разрешить ситуацию: добиться надлежащего обслуживания дома и придомовой территории или отказаться от услуг «СтройЭксплуатации».

5 ноября на Сергея Остапенко было совершено нападение – неизвестные подкараулили мужчину в подъезде дома и избили ударами по голове. Пострадавший считает, что это произошло именно из-за его позиции в отношении управляющей компании – кто-то явно не хочет, чтобы дом вышел из-под крыла «СтройЭксплуатации».

Я же и сменить управляющую захотел только из-за того, что они мне три года голову морочат. Вместо того, чтобы просто выполнить этот мелкий ремонт, пойти на компромисс, они меня кормят завтраками и ничего не делают. Поэтому я и вынужден поднимать вопрос о смене управляющей компании. Сергей Остапенко

В 2019 году Остапенко обращался в управление государственного жилищного надзора Белгородской области дважды. Также мы нашли на сайте «Народной Экспертизы» жалобы на «СтройЭксплуатацию», которые поступали от Сергея Зубова. В разговоре с редакцией Остапенко пояснил, что это ещё один неравнодушный житель дома №1 по улице Спортивная.

Нарушают, но несильно

О том, как в городе обстоят дела с управляющими компаниями, нам рассказали в управлении государственного жилищного надзора Белгородской области. Надзорное ведомство рассматривает поступающие обращения и, при необходимости, проводит проверки.

В регионе сегодня действуют 138 управляющих организаций, которые несут ответственность за содержание 5080 домов. Под непосредственным управлением находится 311 домов. Это небольшие многоквартирные дома до 30 квартир. Здесь выбирают старшего по дому, и он занимается проблемами общедомового имущества.

За 2018 год в региональный жилнадзор поступило 4 274 обращения граждан. Чаще всего жалуются на содержание домов и территории – 1709 жалоб. Сюда входит уборка, благоустройство, освещение и тому подобное. На коммунальные услуги пожаловались 940 раз. Недовольны расчётом платёжек за ЖКУ были 815 человек, 430 пожаловавшихся сообщили о нарушении требований закона о раскрытии информации. Ещё 380 жалоб поступило на перепланировку и переоборудование.

За весь 2018 год ведомством проведено 2362 проверки, из которых 2 340 были внеплановыми, то есть по обращениям жителей того или иного дома. В УГЖН пояснили, что результат проверки зависит от того, что именно инспектор установит на объекте.

К нам поступило обращение. Если проведение проверки по нему не требуется, то заявителю даются письменные разъяснения по всем доводам. В случае проведения проверки и установления факта нарушения выдается предписание с указанием срока его устранения. По истечении такого срока проводится проверка исполнения предписания. Михаил Бредихин, начальник управления государственного жилищного надзора Белгородской области

В случае установления факта бездействия со стороны управляющей организации составляется протокол. Стоит отметить, что в прошлом году их было 409, то есть большую часть нарушений управляющие компании всё же устраняют в положенный срок.

Несмотря на большое количество нарушений, инспекторы чаще составляют предписания, чем протоколы. По мнению ведомства, такой подход даёт возможность управляющим компаниям исправить все проблемные моменты и наладить собственную работу. Если всех поголовно штрафовать, то большая часть УК просто закроется и уйдёт с рынка. Такая ситуация вряд ли положительно отразится на обслуживании домов – останется одна-две компании, а все остальные станут, по сути, фирмами-однодневками, доверия к которым не будет.

Средний размер наложенного административного штрафа равен 50 тыс. рублей для должностных лиц и 250 тыс. рублей – для юрлиц. Всего за 2018 год штрафов наложили на 4,9 млн рублей.

В ведомстве отмечают, что на ООО «СтройЭксплуатацию» за прошлый год поступило 29 обращений. Но, учитывая, что компания довольно крупная, цифра эта небольшая. Жалобы поступают, но не больше, чем на другие управляющие компании города и области. Точно такие же нарушения, что и у всех: проблемы с мусором, содержание детских площадок и придомовой территории, текущий ремонт общего имущества дома.

В 2018 году на ООО «СтройЭксплуатацию» составлено два протокола об административном правонарушении. Один протокол за ненадлежащую расчистку дворовых территорий от снега и наледи, второй – на нарушение лицензионных требований в части ненадлежащего неисполнения обязанностей предусмотренных договором управления Михаил Бредихин, начальник управления государственного жилищного надзора Белгородской области

За прошлый год в УГЖН данных об обращениях Сергея Остапенко нет. В ведомстве отметили, что он мог обращаться напрямую в управляющую компанию, но непосредственно в УГЖН не писал.

По обращениям УГЖН провело проверки и составило предписание, в котором содержалось 10 пунктов. Исполнить его управляющая должна была до 30 августа. Результатом последнего визита инспектора 5 ноября стало составление протокола в отношении УК – компания не устранила некоторые нарушения.

По данным жилнадзора, никто из жителей дома №1 по улице Спортивная не обращался с намерением сменить управляющую компанию.

Жалоб на самом деле много

Кто бы ни был прав в ситуации со «СтройЭксплуатацией», а работой управляющих компаний не удовлетворены многие белгородцы. Оценить ситуацию можно даже по количеству недовольства в интернете: в «Чёрный список» ИА «Бел.Ру» и на сайт «Народной экспертизы» регулярно жалуются жители города, которые не могут повлиять на ситуацию.

Так, например, пользователь Светлана Николаевна рассказывает, что дом не может поменять управляющую компанию. Жителям не могут согласовать необходимые документы, отказывают в переходе к другой УК из-за недостоверности сведений в заявлении и т.д.

Александра жалуется, что после перехода к новой УК жители дома оказались в сложной ситуации – управляющая «МирСервис» не заключила договор с городской аварийной службой, а телефона службы УК ни у кого не оказалось. В итоге на помощь жителям пришла старая управляющая компания.

Также жалуются на длительно неисполнение заявок по уборке территории от мусора, отсутствие света в подъездах и во дворах. В доме на улице Счастливая во время дождя затапливает не только подъезды – вода стекает по шахте лифта. Некоторые управляющие игнорируют опасные деревья и склонённые над пешеходными проходами ветки.

На всё ту же «СтройЭксплуатацию» жалуются жители дома №2а на улице 60 лет Октября. Здесь с прошлого года УК игнорирует просьбу покрасить ржавые перила.

В Шебекино Белгородской области жильцы уже два года судятся с управляющей компанией из-за поддельного протокола собрания собственников жилья. Горожане пытаются доказать, что управляющая компания сама себя назначила и все подписи в протоколе собрания жильцов поддельные. Как сообщает «Фонарь», ещё в 2017 году в многоквартирном доме № 101 на улице Ленина в Шебекино жители получили квитанции от новой управляющей копании, при этом никто из них в протоколе не расписывался. В УМВД России по Белгородской области подтвердили поддельность подписей, но уголовное дело завести не смогли, так как не нашли оригиналы документов. А в суде отказали в удовлетворении иска из-за истечения срока давности, так как Жилищный кодекс допускает обжалование решений общего собрания жильцов лишь в течение полугода.

Напомним, ранее ИА «Бел.Ру» публиковало материал о вседозволенности управляющих компаний в Белгороде. Они, не стесняясь, косят траву зимой, завышают тарифы в платёжках ЖКУ и оставляют себе деньги жильцов, которые те перечисляют поставщикам жилищно-коммунальных услуг.

Как сменить УК?

Процедура смены УК на самом деле не очень сложная. Для того, чтобы уйти от одной управляющей к другой, нужно собрать минимум 50% жителей на собрании. Условно, если дом на 100 одинаковых квартир, то собрание будет правомочно, если на нём присутствует 51 квартира. И если из этих присутствующих больше половины проголосовало за смену УК, то решение будет принято. Фактически для принятия того или иного серьёзного решения в этом условном доме нужны голоса 26 квартир. Это условно, но схема, в целом, такая. Причём, если в доме окажется хотя бы 10% единомышленников, то они могут составить коллективную просьбу о проведении собрания в многоквартирном доме и передать её в УК. Те обязаны взять организацию собрания и голосования на себя.

О работе управляющих компаний в Белгороде

В Белгородской области действует 138 управляющих компаний. В администрации Белгорода нам рассказали, что за 2018 год на управляющие компании поступило 136 жалоб, а за неполный 2019 год – 166. В прошлом году комитетами по управлению округами города составлено 37 протоколов на сумму 370 тыс. рублей, а в 2019 году составили 29 протоколов на сумму 290 тыс. рублей. Все они составлены по статье 2.11 закона Белгородской области «Об административных правонарушениях на территории Белгородской области».

В администрации отметили, что за 2018 и 2019 год от жителей дома №1 по ул. Спортивная к ним поступило две жалобы на работу УК. В первой жаловались на несвоевременную уборку снега, во второй – на поздно запущенное отопление. А вот от других домов, находящихся в ведомстве «СтройЭксплуатации», в 2019 году жалоб и обращений в администрацию не было вообще.

В жилнадзоре отмечают, что, в целом, управляющие компании со своими обязанностями справляются. Те компании, которые позволяют себе слишком часто нарушать, долго на рынке не задерживаются: либо разоряются на штрафах, либо вообще лишаются лицензии и попадают в реестр дисквалифицированных лиц.

Также нельзя сказать, что работа УК – очень прибыльный бизнес. Сборы за обслуживание старых домов меньше, чем у новостроек, а проблем на собранные средства решать приходится гораздо больше. УК получают только те деньги, которые в платёжке прописаны как «содержание и ремонт жилья». В среднем по городу это от 15 до 22 рублей за квадратный метр (в новостройках до 30 рублей).

Из этих сборов управляющая организация должна больше половины отдать на зарплаты персоналу (мастера, сантехники, электрики и т.д.). Ещё часть уйдёт на налоги и обязательные сборы. В итоге на обслуживание дома остаётся около 20% собранных средств, на которые необходимо купить стройматериалы, заплатить подрядчикам и оплатить необходимые страховки.