Жильё в просрочку. Почему белгородские застройщики не успевают строить дома

«Просрочка» растёт?

По данным Единого реестра застройщиков, 30,5 % запланированного к вводу в эксплуатацию в 2019-2023 годах жилья уже идёт с переносом первоначальных сроков ввода. При этом средний перенос планируемых сроков в январе 2019 года вырос с 3,5 мес. до 8 мес.

В рейтинге «ТОП застройщиков РФ» уточнение сроков указано даже у крупнейших компаний региона: «Вега», ДСК, ЖБК-1, «БРИК керамикс».

Мы связались с «должниками» и попросили прокомментировать данные в департаменте строительства и транспорта региона. Оказалось, что данные на сайте ЕРЗ не точны, а порой и сильно не точны. Но проблемы у застройщиков действительно есть.

ООО «Вега»: Просрочек объектов с долевым строительством не было

Крупнейшему застройщику региона приписали в среднем 34 месяца просрочки по всем строящимся объектам. Эта информация очень удивила руководство компании. Заместитель генерального директора Александр Фрейдцис отметил на вопрос ИА «Бел.Ру», что все работы ведутся в соответствии с установленными графиками, договорами, а всю актуальную информацию и документацию можно найти на сайте Дом.РФ.

- Сейчас у нас картина даже более оптимистичная, чем была два года назад. Я не понимаю, откуда взялась информация на ЕРЗ. Возможно, это связано с переносом сроков по двум домам, который был два года назад. Тогда мы передвинули сроки на год, но это дома, где не было ни одного дольщика. Мы оценили все стройки и, чтобы оптимизировать затраты и работать в первую очередь с домами, где есть дольщики, приняли решение о переносе ввода. Но на сегодня часть объектов планируем сдать с опережением. «Вега» ни разу не допускала просрочки ввода ни одного объекта с долевым строительством.

Александр Фрейдцис, заместитель генерального директора ООО «Вега»

По данным реестра застройщиков на сайте департамента строительства и транспорта, «Вега» строит четыре объекта. Многоквартирный 21-этажный дом с подземной автостоянкой должны ввести в эксплуатацию в четвёртом квартале 2019 года и (четвёртую очередь) – на год позже.

МКД на улице Кирпичной, 65 планируют закончить в конце 2023 года, а «Аквамарин» на Щорса, 8м – к концу 2021 года.

Уже введены в эксплуатацию девять объектов, из них два – в августе и ноябре 2018 года.

Интересно, что в декабре проверка департамента строительства показала, что на сайте Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф нет информации о проектах строительства МКД «Вегой», о планируемых элементах благоустройства, о графике строительства, а указанный размер чистой прибыли не соответствует данным бухгалтерского учёта. За опубликование неполной информации генеральный директор получил штрафы в 10-20 тысяч рублей.

ООО «Вега» зарегистрировано в ноябре 2009 года. По 50 % компании владеют Моисей Фрейдцис и Александр Фрейдцис. Выручка компании по итогам 2017 года составила 87,1 млн рублей, чистая прибыль – 71 млн рублей. По данным наш.дом.рф, «Вега» занимает долю в 22 % по площади строящегося жилья в Белгородской области.

«БРИК керамикс»: От выхода на строительную площадку до ввода в эксплуатацию просрочек нет

Компания «БРИК керамикс» должна к концу 2019 года закончить строительство жилого квартала в посёлке Северном Белгородского района. На первый квартал 2020 года запланирован ввод МКД в селе Беловское, который компания достраивает после ООО «МЖСтрой», проходящего процедуру банкротства.

В рейтинге застройщиков, привлекающих деньги граждан на строительство жилья, который ведёт департамент строительства и транспорта, «БРИК керамикс» входит в «жёлтую» группу с 14 баллами из 24 возможных из-за того, что у компании нет ранее введённых в эксплуатацию МКД.

Директор «БРИК керамикс» в разговоре с корреспондентом ИА «Бел.Ру» подтвердил, что был перенос сроков по двум объектам на три месяца в 2018 году. Но, по его словам, причины этому объективные.

- Наше законодательство в последние два года сильно изменилось, чуть ли не каждую неделю приходили новые вводные от Минстроя. Если ты получаешь разрешение до 1 июля 2018 года, то строишь по старой схеме, после – уже по новой. Поэтому большинство застройщиков не стремилось бежать быстрее органа, который выдаёт разрешение на строительство, в нашем случае – администрация Белгородского района, и получать авансом эти разрешения. Получались чисто технические накладки. На самом деле, когда мы выходим на строительную площадку, начинаем возводить фундамент и каркас здания и до сдачи в эксплуатацию – на этом промежутке никаких сроков переноса у нас нет. Евгений Фейзулаев, директор «БРИК Керамикс»

Рост средних сроков просрочки в регионе Фейзулаев объяснил низкой покупательной способностью.

- Всё равно львиную долю, процентов 70, как в Белгородской области, так и всего российского рынка занимает долевое строительство. Дольщики меньше идут, соответственно, тебе и не за что строить.

Евгений Фейзулаев

ООО «БРИК керамикс» зарегистрировано в 2009 году. По итогам 2017 года выручка компании составила 29,05 млн рублей, чистая прибыль – 1,622 млн рублей.

«ДСК»: Переносы сроков были, но сейчас этот показатель значительно снизился

АО «Домостроительная компания», ООО «Домостроительная компания» и ООО «Домостроительная компания – Новосадовый» строят в Белгороде и районе 16 объектов, в том числе МКР «Парковый», на улицах Гостёнской, Шевченко и бульваре Юности в Белгороде и в микрорайоне Новосадовом в Белгородском районе.

В АО «ДСК» подтвердили, что в последние годы компания переносила сроки ввода в эксплуатацию строительных объектов. Но показатель этот на сегодня снизился.

- В последние годы в связи со снижением спроса на жильё в регионе и ухудшением экономической ситуации в отрасли в целом, действительно, были переносы сроков ввода в эксплуатацию строительных объектов. На сегодняшний момент этот показатель не увеличился, а значительно снизился. А именно сейчас мы имеем только один объект с увеличенным сроком ввода. Это – жилой дом поз.4, блок-секция в осях 7-8 в мкр Парковый общей площадью жилых и нежилых помещений 3 367,4 м2. Но ввод и этого объекта мы планируем в ближайший месяц.

Максим Егоров, генеральный директор АО «ДСК»

В рейтинге департамента строительства АО «Домостроительная компания» и ООО «Домостроительная компания» входят в «зелёную» группу застройщиков с 19 баллами из 24. «Домостроительная компания – Новосадовый» попала в «жёлтую» группу с 12 баллами.

Стоит отметить, что к АО «ДСК» есть претензии у мэрии Белгорода по невозмещённым затратам на расселение аварийных многоквартирных домов. Арбитражный суд Белгородской области рассматривает иск администрации областного центра почти на 27,8 млн рублей.

АО «Домостроительная компания» зарегистрировано в 1997 году. Выручка по итогам 2017 года составила 33,8 млн рублей, чистая прибыль – 3,77 млн рублей.

ЖБК-1: Ни одного переноса сроков жилья с дольщиками не было

ООО «Управляющая компания ЖБК-1» на сегодня строит в Белгородской области четыре объекта общей площадью 23 682 м2. Это ЖК «На Некрасова» и в микрорайоне Новый 2 в Белгороде, на улице Бельгина в Белгородском районе.

Два объекта должны ввести в эксплуатацию в первом полугодии 2019 года. Остальные два – на год позже.

В компании ИА «Бел.Ру» заверили, что за последние три года не допустили ни одного случая переноса сроков ввода в эксплуатацию домов с привлечением средств дольщиков. С 2017 года «ЖБК-1» построила 40 000 м2 такого жилья. В новых домах квартиры тоже должны передать в указанные в договорах сроки.

На вопрос о причинах роста среднего показателя по переносу сроков ввода в Белгородской области в компании отметили несколько факторов:

– недостаточное финансирование строительства, когда темпы строительства опережают темпы поступления средств от продажи;

– недостаточное планирование, когда застройщик выбирает неудачную локацию объекта, не прогнозирует падение спроса и снижение продажных цен;

– непрогнозируемый рост стоимости стройматериалов, когда продажная цена объекта не покрывает себестоимости;

– отсутствие возможности технологического присоединения к сетям водо-, газо- и электроснабжения.

«Азимут Плюс»: Причина – недостаток денег. Всё остальное преодолимо

ООО «Азимут Плюс» строит многоквартирный дом на улице 50 лет Октября в Шебекино, в том числе и с привлечением средств дольщиков.

Директор компании Алексей Кислых тоже подтвердил, что сроки ввода объектов переносились.

- Мы перенесли срок ввода в эксплуатацию на четыре месяца. Причины – в финансировании. Дольщики не идут, поэтому приходится переносить. В предыдущие два года были небольшие проблемы, в среднем на три месяца мы задерживали, но больших задержек не было. С дольщиками решаем вопрос в рамках законодательства. Причина такой ситуации в целом одна – недостаток денег. Всё остальное преодолимо. Ситуацию на 2019 год оцениваю пессимистично, особых улучшений не жду. Алексей Кислых, директор ООО «Азимут Плюс»

В рейтинге застройщиков «Азимут Плюс» попадает в «красную» группу. У компании нет проблем по соблюдению нормативов финансовой устойчивости и соблюдению законодательства по дольщикам, но 0 баллов из 5 за привлечение к административной ответственности.

ООО «Азимут Плюс» зарегистрировано в 2008 году. Выручка в 2017 году составила 36,368 млн рублей, чистая прибыль – 7,619 млн рублей.

По данным департамента строительства региона, компании с 2017 года выдали пять предписаний и составили семь протоколов об административных правонарушениях. Сумма штрафов составила 350 тысяч рублей.

«Аврора»: Подали документы на ввод в эксплуатацию, просрочку обсуждать не готовы

СК «Аврора» строит трёхэтажный дом на 36 квартир в Чернянке. Первоначально дом должны были ввести в эксплуатацию во втором квартале 2017 года, потом сроки несколько раз переносили.

Директор компании Дмитрий Носов рассказал, что в марте подали документы на ввод дома в эксплуатацию. На тему переноса сроков он общаться отказался.

Понять его можно: «Аврора» тоже попала в «красную» группу рейтинга департамента строительства с 9 баллами из 24 возможных. А 25 февраля ООО «Окна Хафнер» уведомило о намерении обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании ООО «Аврора» банкротом. Суд удовлетворил иск «Окна Хафнер» к «Авроре» на 2,2 млн рублей по неисполнению договоров подряда.

ООО «Аврора» зарегистрировано в 2012 году. Выручка компании в 2017 году составила 145,782 млн рублей, а чистый убыток – 3,44 млн рублей.

«Новый квартал»: Все объекты введены, задержки были при вводе в эксплуатацию

ООО «Новый квартал» построило «Экопарк Прилесье» у лесного массива «Сосновка» в черте Белгорода. При этом Единый реестр застройщиков «выписал» компании просрочку в 27 месяцев на все 100 % строящегося жилья.

В компании нам рассказали, что все объекты уже введены в эксплуатацию и сейчас «Новый квартал» ничего не строит – нет ни одного действующего разрешения на строительство. По словам бухгалтера ООО, были относительные задержки из-за сбора документов для ввода в эксплуатацию, а построено всё было вовремя.

С 2017 года «Новому кварталу» выдали три предписания, составили два административных протокола. Сумма штрафов – 65 тысяч рублей.

В 2018 году ООО «Белогорье Инвест-Строй» подало иск о необоснованном обогащении на 4 млн рублей, но областной Арбитражный суд иск отклонил.

ООО «Новый квартал» зарегистрировано в 2013 году. Выручка по итогам 2017 года составила 81,36 млн рублей, чистая прибыль – 255 000 рублей.

Недострой и перестрой

По данным интерактивной карты объектов на сайте департамента строительства и транспорта Белгородской области, в регионе возведено или возводится 299 объектов.

Строительство 13 из них на сегодня приостановлено. Это дома на улице Молодёжной (застройщик ООО «СтройДом»), на улице Семёна Чайкина (застройщик ООО «Трансюжстрой-ПГС») в Белгороде. Не достроили и заморозили дом на улице Зелёной в посёлке Майском (застройщик ЖСК «Майский»), дом на улице Венской в мкр Европа в селе Репное Белгородского района (застройщик ООО «Белогорье Инвест-Строй»).

«МЖСтрой» не достроил объект и в районе улицы Советской в селе Ерик. В Строителе не достроен дом в мкр Озерки (застройщик – ООО «Промагрострой»).

В Шебекино на улице Генерала Шумилова «стоит» стройка ООО «Белстройтранс».

ООО «Волоконовское СМУ» не довело до конца стройку на улице Ленина в Волоконовке.

Наконец, в Старом Осколе заморожены три объекта: в мкр Заречье (застройщик ООО «Норильчанин»), в мкр Центральный (застройщик – обанкротившееся АО «Витязь») и в мкр Степной (застройщик АО «КМАпроектжилстрой»).

Особая история с «Белогорье Инвест-Строй»

В белгородскую «Европу» дольщики до сих пор не переехали. Шесть домов, построенных ООО «Белогорье Инвест-Строй» в таун-парке «Европа» в селе Репное Белгородского района, ввели в эксплуатацию, но земельные участки под домами оформлены неправильно. Два участка принадлежат экс-учредителю ООО, а тот «воюет» с конкурсным управляющим, на него завели два уголовных дела.

Департамент строительства: Проблемных объектов с дольщиками на сегодня нет

На сайте департамента строительства и транспорта Белгородской области есть полезный раздел «Проверь застройщика», где можно ознакомиться с реестром застройщиков многоквартирного жилья в регионе, с «Рейтингом застройщиков» − их там разделяют на три группы: «зелёную», «жёлтую» и «красную», а на «Интерактивной карте объектов» посмотреть информацию по каждому дому.

В департаменте подтвердили, что ввод жилья в регионе снижается. В 2018 году – 93,5 % от объёмов 2017 года.

Специалисты объясняют это следующими факторами:

– низкая покупательная способность. Доходность населения снизилась, а доступность многоквартирного жилья упала, кроме того, изменения законодательства в сфере долевого строительства делают это жильё объективно дороже;

– рост ипотечной ставки по кредиту;

– срок строительства ИЖС, согласно региональной программе, продлён с пяти до семи лет, что отодвигает срок ввода.

Переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию вызваны в то же время не только недостатком финансирования, но и переходом на проектное финансирование объектов жилищного строительства в соответствии с действующим законодательством.

В департаменте отметили, что реальные переносы сроков ввода объектов в эксплуатацию у белгородских застройщиков имеются, но они не совпадают с данными на сайте ЕРЗ. Данные о «просроченных» на сегодня объектах в ответе на запрос, впрочем, не предоставили.

«Проблемных» объектов с долевым участием граждан на данный момент в регионе нет. По домам с небольшим переносом сроков с каждым дольщиком подписано соответствующее соглашение. Жалоб со стороны дольщиков не поступало, заверили в департаменте.

Дополнение. ЕРЗ: Мы в отношении любого объекта готовы подтвердить факт переноса

В Едином реестре застройщиков нам рассказали, что готовы подтвердить факт переноса срока ввода в эксплуатацию в отношении любого объекта, так как в системе учтены как первые версии поданных застройщиками проектных деклараций, так и все последующие изменения.

Для расчёта переносов используется декларируемый срок ввода объекта в эксплуатацию, указанный в первой версии опубликованной проектной декларации, и фактическая дата ввода объекта, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию.

- Если фактическая дата ввода объекта в эксплуатацию, указанная в разрешении на ввод в эксплуатацию, позже декларируемого срока ввода объекта в эксплуатацию, указанного в первой версии опубликованной проектной декларации, то по объекту фиксируется перенос. Денис Гулый, руководитель управления мониторинга жилищного строительства

Аналогично и по строящимся объектам: если в ходе строительства застройщик выпускает изменение к проектной декларации и указывает новый срок, то разница считается переносом.

Денис Гулый отметил, что публикация проектной декларации - инициатива застройщика, а ЕРЗ на портале не использует понятия «просрочка» и «нарушение прав граждан - участников долевого строительства».