Ипотека: готовы ли вы к ней?

Ипотечный бум

В прошлом году рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на фоне снижения процентных ставок продемонстрировал небывалый рост. По данным Центробанка, россиянам предоставили 1,1 млн ипотечных займов, объём выданных кредитов достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 37,2 %. Как пишет«Комсомольская правда», пик пришёлся на декабрь, когда средневзвешенная процентная ставка по рублёвой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79 % (11,54 % в декабре 2016 года).

Что касается Белгородской области, в 2017 году средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась c 12,6 % до 10,6 % годовых в рублях. Участниками программы ИЖК стали более 8,5 тысячи человек (на 31 % больше, чем в 2016-м). В целом банки предоставили кредиторам 13,9 млрд рублей (на 46 % больше, чем в прошлом году). Средний размер займа составил 1,6 млн рублей, сообщает пресс-служба Белгородского отделения Банка России.

В регионе под конец года также выдался настоящий ипотечный бум: 1178 кредитов на 2 млрд в декабре 2017-го против 778 в декабре 2016-го объёмом 1,2 млрд рублей.

На фоне роста выдачи кредитов банкиры отмечают и рост задолженности по выплатам граждан. Совокупная задолженность белгородцев по ИЖК за год выросла на 18 % и достигла 33,8 млрд рублей, что почти в 2,5 раза больше выданной за год суммы.

Но в целом по сегменту ипотечного жилищного кредитования качество обслуживания кредитов улучшилось: своевременное погашение отмечено по 98,9 % имеющейся задолженности, сообщают в региональном отделении Центробанка.

От цифр к делу

Ипотечный кредит выдаётся на 15-20 лет. За это время в жизни человека может произойти всё что угодно. Самые частые ситуации – увольнение. Хорошо, если человек находит новую работу сразу. Но если поиск затягивается на несколько месяцев, а в этот период надо семью кормить и ипотеку оплачивать? На этот случай руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует иметь «подушку безопасности». Желательно, чтобы запас средств на выплату ипотеки был хотя бы на полгода.

Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься: а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк окажется вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях. Михаил Мамута

Учитесь считать деньги

Для большинства россиян ипотека – единственный способ купить жильё. И тут важно выбрать тот компромиссный вариант, который, улучшив жилищные условия, не испортит настроение на долгие годы.

– Я 10 лет жила на съёмной квартире, пока мама не достигла пенсионного возраста и, продолжая работать, стала получать пенсию. В семье появился дополнительный доход, и родители предложили взять ипотеку, пообещав помогать её выплачивать. В июне 2014 года я стала участником долевого строительства и взяла ипотеку под 12,05 %. После внесения первоначального взноса 400 тысяч рублей в банке пришлось занять 1,7 млн на 25 лет. Ежемесячный платёж вышел почти 18 тыс. рублей. Через 1,5 года дом сдали, и я стала собственницей квартиры площадью 38 кв. метров в посёлке Дубовое Белгородского района. Ипотеку плачу почти 4 года и вынуждена жёстко планировать и контролировать свои расходы.

Оксана

Как понять, что выбранный вариант ипотеки оптимальный? Прежде чем поставить подпись под ипотечным договором, знающие люди предлагают своего рода тестирование.

Всё, что требуется, – просто посчитать финансы. Пару месяцев ведите учёт доходов и расходов, чтобы элементарно понять, сколько и на что тратите. Когда получили искомую сумму расходов в месяц, прибавьте к ней 10-20 %. Это ежемесячная плата за разовые покупки в течение года (отпуск, абонемент в фитнес, страховка на автомобиль). Если и в этих условиях доходы больше расходов, да ещё и остаётся приличная сумма, приступайте к выбору квартиры и кредитора.

Покупка квартиры в кредит: пошаговая инструкция

1. О приобретении жилья в ипотеку подумайте заблаговременно. Оптимально – за полгода. За этот период желательно вживую посмотреть 10 – 20 вариантов. Так вы поймёте критерии «цена – качество» на рынке недвижимости.
2. Первоначальный взнос должен составлять хотя бы 20 % от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают и меньше. Но знатоки так делать не советуют. Чем больше взнос, тем легче потом платить. В идеале – сразу внести больше половины от цены квартиры.
3. Попробуйте пожить несколько месяцев, как будто у вас уже есть ипотека. Откладывайте ту сумму, которую должны будете отдавать банку. Если комфортно, оформляйте кредит. Если нервничаете и голодаете – снижайте запросы, увеличивайте доходы или пока откажитесь от покупки. Стратегия накопления – беспроигрышная. Даже если не будете брать ипотеку, накопите приличную сумму на что-нибудь другое. А если соберётесь – увеличите первоначальный взнос.
4. Посетите несколько банков. Желательно не меньше трёх. Пусть каждый из них рассчитает, на каких условиях готов выдать деньги. Выбирайте тот, где будет самая низкая ставка. Для длинных кредитов это главный критерий.
5. Ежемесячные платежи не должны составлять больше 30 % от семейного дохода. В жизни случается всякое, в том числе, как уже говорилось, увольнение или снижение зарплаты. Потому к предложению ряда банков – допускать платёж в размере 50 % от доходов – стоит отнестись скорее скептически. Не рекомендуется закладывать в расчёт доходов премии и бонусы – в кризисных ситуациях работодатель их сократит в первую очередь, а вы получите непосильную ипотеку.
6. Берите кредит только в рублях.
7. Тратить всё до копейки на ипотеку нельзя. Оставьте небольшой резервный фонд (в размере 3 – 6 месячных доходов семьи). Он пригодится для купирования различных финансовых форс-мажоров.

История одной ипотеки

– Всё случилось в конце 2015 года, когда мы с матерью решились на ипотеку. Тогда мне исполнилось 23, и я получала 16 тысяч в месяц. Родители жили на севере, а я здесь, у родственников. Квартиру выбрали «на вырост» – двушку за 2,7 миллиона. 1,8 миллиона насобирали общими усилиями: родители, бабушки, дедушки. 900 тысяч взяли в ипотеку на пять лет под 12 % годовых. Гасить стала сама – нужно было платить по 20 тысяч в месяц. Устроилась на вторую работу – к зарплате прибавилось ещё 10 тысяч. В новостройку перетащила всю свою мебель, бытовую технику и пустила квартирантов за 12 тысяч в месяц. Сама спала на надувном матрасе, хранила вещи в старой тумбочке и отказалась от всех лишних трат. Прошло полгода. Похудевшая и ослабленная я познакомилась с будущим супругом. Он зарабатывал около 20 тысяч и тоже уже много лет откладывал на жильё. Призналась ему, что плачу ипотеку, лишь спустя год, когда решили пожениться. В результате все его сбережения и подаренные на свадьбу деньги мы отдали в банк, чтобы погасить кредит – это около 600 тысяч. Так за два года у нас появилась квартира. Теперь откладываем на дом моим родителям, надо же и семейные долги возвращать. На вопрос, брать ипотеку или нет, отвечу так: брать, если срок не превышает пять лет, иначе – капец! Лучше копить. Прямо с первой зарплаты. Тогда всё сложится. …Конечно, ипотека сильно дисциплинирует, но второй раз я на неё вряд ли подпишусь.

Александра

Если прилетит аист

Специалисты называют распространённой ошибкой молодых семей, когда те берут в ипотеку крупную сумму с минимальным первоначальным взносом и почти сразу же заводят детей. В итоге доходы семьи падают примерно вдвое, а расходы увеличиваются. А нужен ремонт, мебель, бытовая техника… Словом, попадают в тяжёлую финансовую ситуацию.

С одной стороны, грубо называть продолжение рода ошибкой. С другой – такой сценарий лучше продумывать заранее. Если вы в ближайшие годы планируете детей, лучше не брать кредит под завязку (с ежемесячным платежом в 40 – 50 % от общего дохода семьи). Даже если оба супруга работают, сложно отдавать кредит досрочно. А когда появляется ребёнок или двое, и супруга уходит в декрет, платежи становятся совсем неподъёмными.

Чтобы оставить возможность для манёвра, лучше снизить требования к квартире, взяв подальше от центра или меньшей площади.

Есть другой способ снизить нагрузку – увеличить срок кредитования. В этом случае ежемесячный платёж будет меньше. Но он подходит не всем. Минус стратегии – выплаты в тело долга будут мизерными: при сроке в 25 лет 90 % от платежа в первые годы будут составлять проценты. Такие длинные кредиты нужно отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

Досрочное погашение – хорошая привычка

В России очень либеральное ипотечное законодательство. У нас закон разрешает гасить весь кредит хоть через месяц после оформления договора с банком.

По статистике, россияне стараются побыстрее рассчитаться за ипотеку. При среднем сроке займа в 15 лет, отдают в основном за семь. Большая часть заёмщиков почти каждый месяц платит больше, чем требуется по графику.

Эта стратегия и психологически комфортнее, и рациональнее. Каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии 3-4 рублей в дальнейшем.

Но при выборе такой стратегии стоит задуматься, на какие средства семья будет жить в случае потери или смены работы. В среднем по стране её поиск занимает 5-7 месяцев. Скорее всего, банк не позволит заёмщику допустить просрочку и на 91-ый день подаст в суд. Традиции реструктуризации ипотечных кредитов у нас пока не устоялись, потому, прежде чем начинать досрочно гасить кредит, сделайте запас прочности минимум на полгода жизни.

Кстати

Одним из наиболее популярных способов досрочного погашения ипотечного кредита или, наоборот, в качестве первоначального взноса стало использование материнского капитала. По статистике так поступили свыше 90 % обладающих им семей. Это можно сделать, не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка.

На сегодня маткапитал составляет 453 тысячи рублей. Дают его семьям один раз в жизни при рождении второго или последующего ребёнка. Программа действует до конца 2021 года.

Главное – не прятаться

Предоставление платёжных каникул в нашей стране только формируется, однако не стоит прятаться от банка, если у вас пропали доходы. В этой ситуации лучше сразу обратиться к своему кредитору и обсудить возможное изменение графика платежей. Если банк сочтёт проблему объективной, есть шанс на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Но обольщаться не стоит: за временное снижение суммы взноса придётся расплачиваться повышенным платежом в будущем, потому его надо сопоставить с оценкой своих потенциальных доходов.

Конечно, банк будет строг в принятии решения, но это всё же лучше повестки в суд за неуплату по кредиту.

Приятные бонусы

Любой россиянин, купив жильё, раз в жизни имеет право оформить имущественный налоговый вычет. По закону государство обязуется вернуть 13 % от цены приобретённой недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Но есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 млн рублей. Значит, получить на руки мы можем 260 тысяч.

К слову, вычет – не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Льгота распространяется на уплаченные проценты по кредиту. Для понимания: ежемесячный платёж разбит на две части – тело кредита и проценты по нему. Так вот, 13 % от суммы уплаченных процентов государство вернёт. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить её в налоговую.