Экспертиза строительная в Белгороде: когда и кому она необходима

На вопросы редакции и читателей информагентства отвечает директор ООО «ЭкспертПроектСтрой», кандидат технических наук, доцент кафедры строительства и городского хозяйства БГТУ им. В. Г. Шухова Павел Сапожников.

– Павел Викторович, чтобы обозначить спектр компетенций, с какими вопросами к вам как экспертам можно обращаться?

– Рядовых граждан больше интересует экспертиза, связанная с защитой собственных прав, прав близких, либо прав, которые, как им кажется, должны быть. По большому счёту, наша задача как экспертов – как раз предупредить такие обращения. На понимание, все процедуры на протяжении жизненного цикла зданий: выбор места под застройку, проектирование, строительство и последующая эксплуатации вплоть до сноса – определёны Градостроительным Кодексом РФ и опираются на чётко сформулированные нормы и правила. Если говорить о нашей деятельности как виде бизнеса, то это та самая негосударственная экспертиза, без которой невозможно получить разрешение на строительство. Её прямая задача – ещё до начала строительных работ выявить нарушения, если таковые имеются, и потребовать их исправления. В первую очередь, речь идёт о нарушениях, связанных с обеспечением безопасности. Говоря простым языком, именно эксперты смотрят, чтобы в процессе эксплуатации зданий и сооружений не произошло обрушений и прочих чрезвычайных ситуаций, связанных с инженерными конструкциями и коммуникациями. А в случае необходимости, например, при пожаре, все могли спокойно эвакуироваться, и никто не пострадал. По сути, экспертиза является первым органом, который защищает как права застройщиков, так и простых граждан – жильцов многоквартирных домов, работников на производстве, воспитанников детских садов и учащихся школ, посетителей поликлиник, магазинов или торговых центров, кинотеатров, спортивных комплексов и так далее...

Можно по любому из проектов последить эволюционный процесс, когда после изучения документации мы выдаём замечания сначала на 30 листах, потом на пяти, потом на одном, и так до окончательного приведения проекта в соответствие всем требованиям. Иными словами, экспертиза является контролирующим органом на первой стадии и своим заключением принимает на себя ответственность, констатируя: да, проектная документация соответствует требованиям РФ в рамках безопасности.

Если говорить о судебной экспертизе, чаще всего она связана с недоразумениями разграничения: где заканчивается строительство и начинается эксплуатация, кто за что должен отвечать и на каком этапе? У собственников по этому поводу возникает много вопросов. Они подают в суд на застройщиков, заказчиков, подрядчиков. Например, к нам обращаются покупатели квартир, которым кажется, что строители некачественно поштукатурили стены. Или граждане, у которых появилась трещина в стене, – чтобы определить, чья здесь вина: строителей или соседа с нижнего этажа, который сделал перепланировку. Обращаются и строители, чтобы защитить себя от необоснованных претензий застройщиков или собственников.

– То есть, если что-то смущает в качестве строительных работ, метраже, высоте потолков, расположении коммуникаций и прочем, первое, от чего необходимо отталкиваться – проект и экспертиза?

– Однозначно рекомендую начинать именно с анализа проектной документации, с наличия экспертизы. Это как минимум определит позицию граждан и во многом облегчит дальнейшее существование. Ибо, если экспертизы не было или она появилась после завершения строительства, есть определённые риски, связанные с вопросами безопасности или не менее значимыми для маломобильных групп граждан – доступности.

– А бывает, что в процессе строительства отступают от утверждённого проекта?

– Бывает и такое. Но это не значит, что застройщик сознательно принёс на экспертизу одно, заранее желая обмануть нас как контролирующий орган, а пошёл строить другое. Хотя, случается и такое, но крайне редко. Как правило, заказчик эволюционирует в процессе строительства. Есть у него желание – построить дом, комфортный для жильцов. Проектировщик, выслушав пожелания, сделал проект. После согласования, экспертизы и начала строительства заказчик видит, что на деле получается не то, о чём мечтал. И начинается переделка и проекта, и того, что уже построено… А экспертизу, которую в данной ситуации надо делать повторно, решают отложить на потом. Хорошо, если заказчик не забывает о таких вопросах, как эвакуация, инсоляция, вентиляция, что напрямую влияет на безопасность жильцов. Ведь проектировщиков он уже отстранил, и продукт может получиться с нарушениями, несмотря на то, что первоначально экспертизу проходил полноценный комплект.

– Кто должен это дело проконтролировать?

– На предмет соответствия построенного тому, что было запроектировано, – Государственный строительный надзор. В нашем случае его региональное управление.

– Вы упомянули о судебной экспертизе. Могут ли жильцы многоэтажного дома, обратившиеся в наш «Чёрный список» по причине недовольства качеством капремонта, заказать у вас экспертизу, чтобы с полученным заключением подать исковое заявление в суд?

– Конечно, да. Единственное, хочу обратить внимание, что экспертиза может быть досудебной и судебной. Досудебная имеет смысл, когда гражданин хочет сам разобраться, действительно ли нарушены его права и на что он может претендовать. Например, вам кажется, что в купленной квартире стены криво поштукатурены и стяжка отслаивается. И вы, полагая, что нормы нарушены, хотите потребовать с застройщика 50 % стоимости квартиры. А досудебная экспертиза может показать, что вы заблуждаетесь, поскольку есть предельно допустимые отклонения, и результаты фактических замеров подтверждают, что они не превышены. Поэтому качество штукатурки соответствует требованиям, и за это даже не стоит биться. По некачественной стяжке – да, этот и этот участок должны быть переделаны, а суммарная стоимость работ составит 15 000 рублей по нынешним расценкам. Поэтому половину стоимости квартиры никто не вернёт, максимум, на что можно рассчитывать – те самые 15 000 рублей. Вот наше заключение. Хотите – идите с ним в суд. Поэтому, повторюсь, в рамках разъяснительной работы с гражданами досудебная экспертиза имеет смысл.

А у судебной экспертизы свои нюансы. Если экспертное заключение получено заранее, суд или ответчик вправе не признать его с простой аргументацией: вы с экспертом вступили в сговор, и он написал, что вы хотели. Даже такого заявления будет достаточно, чтобы материалы отложить в сторону и больше к ним не возвращаться. Чтобы этого не произошло, сначала следует ходатайствовать о проведении экспертизы в суде, объявить организацию, в которую планируете обратиться. После судья спрашивает, нет ли возражений у ответчика. И только когда будет получено добро от всех заинтересованных сторон, заключение данной экспертной организации становится судебной экспертизой. Это важно понимать истцам.

– Экспертизы залива, протечек, пожара, восстановительного ремонта – по вашей части?

– Что касается перечисленных экспертиз, поясню на примере залива. Здесь не составит труда установить виновного, но весьма непросто определить стоимость ущерба и объёма восстановительного ремонта. Пострадавший может заявить, что у него потолок был отделан сусальным золотом и мебель из Италии авторской работы, а теперь всё пришло в негодность. Отвалившееся сусальное золото смели и выбросили… Но есть документы, которыми можно обосновать, что всё перечисленное было и на это потрачены немалые деньги. Данная плоскость вопросов – довольно скользкая. Тут больше требуется работа юриста по сбору документов, подтверждающих сумму нанесённого ущерба. То же касается восстановительного ремонта. Если выполнять его до степени пригодности для проживания, – один момент. Если до того, как было, – другой. А если до состояния, как хочется, то почему это должно быть сделано за счёт ответчика? Поскольку мы занимаемся экспертизой исключительно в рамках соответствия нормам, можем определить, сколько стоит обозначенный заказчиком объём работ, согласно действующим территориальным расценкам. Как правило, истцы только расстраиваются, узнав цену. Но, что поделаешь, мы же говорим о корректной стоимости, которая документально может быть подтверждена.

– А, например, узаконить перепланировку помогаете?

– Если коротко, то помогаем. Дальше возвращаемся к особенностям нашего законодательства. Для жильца это всего лишь перепланировка: прорубил он проём – видел, у соседа так сделано… И здесь очень важен первичный анализ, так как перепланировка может быть из разряда работ, связанных с капитальным ремонтом помещений, в том числе изменением конфигурации, планировки и места размещения перегородок. Здесь вопросы всегда проще: это капремонт, для проведения которого не требуется каких-то разработок документации, заключений экспертиз и т. д. Но есть ситуация, когда перепланировка является явно выраженной реконструкцией: затронули несущие конструкции, поменяли функциональные назначения помещений, нагрузки. Например, на втором этаже вынесли фрагмент несущей стены – на пятом, шестом, седьмом этажах пошли трещины. И когда в таком случае потенциальному заявителю разъясняешь, что вы сделали реконструкцию не отдельно взятой вашей квартиры, а всего дома, он, по меньшей мере, удивляется. В принципе, это можно сделать, но потребуется обследование всего дома. А это проектная документация на реконструкцию здания, получение разрешения в соответствующих органах на её проведение, строительный надзор… Так простая формулировка «узаконить перепланировку» превращается в серьёзную организационную работу, которая требует соответствующих инвестиций. И здесь заказчик, как правило, говорит: «Вы ничем не помогли, я надеялся, про вас говорили, а вы требуете нереальную сумму специально, чтобы я ушёл…». Вот к чему порой приводит фаза «всего лишь перепланировка». Но ещё раз скажу: участвуем, помогаем. И разъяснительными работами, и информационными справками.

– Словом, если кто-то задумал перепланировку, то лучше обратиться к экспертам до её начала?

– Ели мы говорим о несущих конструкциях и о безопасности в целом, естественно, хозяевам квартир лучше на стадии задумки пообщаться со специалистами, которые имеют соответствующее образование и допуски.

– А если обратная ситуация: треснула стена. Могут ли ваши эксперты определить, является это следствием перепланировки у соседа снизу или ремонта в смежных помещениях? А, может, это нарушения, допущенные при строительстве?

– Конечно, могут, с одной оговоркой: кто обеспечит доступ в квартиру к соседу – на частную территорию? То ли туда надо заходить по решению суда, то ли по соглашению, то ли жилец говорит: «Мы же с вами заключили договор, вот и прорывайтесь к нему, как хотите». Ситуация неоднозначна в правовых рамках. Технически определить – не составляет труда. С какой-то степенью вероятности можно даже установить возраст этой трещины: образовалась она на самом деле несколько дней назад или ей уже несколько лет, а может, хозяин квартиры ещё и помог «разрастись» трещине для большей убедительности… Здесь человеческие отношения могут чинить препятствия: закрыто и закрыто…

– Экспертизу инженерных коммуникаций проводите? Например, к нам зимой обращались жильцы одного из недавно сданных в эксплуатацию домов, сообщив, что во внутридомовой системе газоснабжения вода. Газовики винили в произошедшем строителей. Те, в свою очередь, вины не признавали. Причины таких ситуаций выявляете?

– Конечно, да. Но для этого нужно желание и тот же самый доступ. Инженерные коммуникации у нас обычно скрыты, и, чтобы посмотреть, что там, да как, иногда возникает необходимость вскрыть полы и выкопать приямок, например. Или снять штукатурку, фрагмент потолка. Если заявитель согласен на определённые неудобства и готов это компенсировать – без проблем.

– Определяете только визуально или запрашиваете проектную документацию?

– Выявить нарушения визуально можно. Определить, соответствует ли требованиям нормативно-правовой базы то, что на самом деле есть, – тоже не проблема. А установить, соответствует ли это проектным решениям, не имея их на руках, – вряд ли получится. И тут опять требуется доступ к информации, который может быть затруднён. Хорошо, если есть сведения, кто проектировал данный объект. По крайней мере, можно сделать запрос в ту проектную контору, если она не обанкротилась и находится в доступе, а не где-нибудь на территории Харькова, например. Второй момент – там тоже люди умные сидят, понимают, для чего делается запрос. А потому можно с высокой степенью вероятности получить ответ, что у них был потоп, канализацию прорвало, затопило весь архив, и компьютеры сгорели вместе с жёсткими дисками. Может оказаться ещё интереснее – вполне реально получить документацию, которую за последнюю ночь до момента выдачи ответа на запрос аккуратненько «причешут». И проверять подлинность данной документации, проводить силовые операции по захвату с опломбированием, с оперативно-разыскными мероприятиями мы не можем, и полномочий таких у нас нет.

– Возвращаясь к ситуации, которую вы не так давно комментировали. Речь о шлагбауме между рынком «Семейный» и корпусами дома по адресу Губкина, 17в в Белгороде. Как вы рекомендовали, был сделан редакционный запрос в городскую администрацию по этому заградительному сооружению. В ответе значится, что он никому не принадлежит, а установлен был в конце 1990-х – начале 2000-х по просьбе жильцов этих самых домов, возмущённых тем, что посетители и продавцы рынка устраивали в этом проезде стихийную автостоянку. Что теперь делать жильцам, которые считают, что шлагбаум потерял свою актуальность и создаёт препятствие при подъезде к корпусам, особенно, если единственный проезд к данным домам перегорожен из-за аварии на перекрёстке?

– Если хозяина нет, то жильцы могут его спокойно демонтировать. Но к вам обратился один жилец, и может так получиться, что большинство проживающих в этих корпусах против того, чтобы его сносили. Тогда необходимо узаконивать данный шлагбаум и привести в соответствие нормам, утверждённым постановлением городской администрации (постановление администрации г. Белгорода № 256 от 25 декабря 2014 года).

– В «ЧС» обращается Максим, которого интересует вопрос ремонта дороги: «Начался ремонт дворовой территории по ул. Шаландина, 25. Вопрос, как будем подъезжать со стороны ул. Шаландина и далее к магазину «Фермер»? Дорога разбита, ни на одном балансе не числится! Никто ею не занимается!

– Начнём с того, что ничьей земли у нас нет. Если дорога находится на городской земле, значит, принадлежит городу, если на областной – области, если на дворовой территории, значит, по большому счёту, – собственнику данного дома. Если расположена на территории третьего лица, – принадлежит ему. Здесь важно определить, за кем закреплена данная земля. А сделать это можно, обратившись в кадастровые службы. И, имея на руках соответствующую кадастровую выписку по земельному участку, граждане могут предпринимать какие-то действия по решению вопроса с ремонтом данного отрезка дороги, в том числе с привлечением нас как градостроительных экспертов.

– Алексей из Белгорода обеспокоен разрушением дорожного покрытия в районе домов 28, 26 по улице Машковцева: «В чёрный список «Белгорблагоустройство». Невозможно достучаться до ответственных лиц, отвечающих за благоустройство закреплённой за ними территории. Перед въездом во двор возле КНС образовалась огромная яма. Неужели так тяжело устранить данную проблему, пока никто не пострадал из людей? Рядом находится детская площадка, гуляют дети, катаются на велосипедах и т. п. Во время дождей данную яму практически не видно, дети могут пострадать…».

– Явно была прокладка инженерных сетей, грунт не уплотнили, впоследствии он просел, и дорожное покрытие провалилось. «Белгорблагустройство» может, в свою очередь, обратиться к организации, которая проводила работы по прокладке коммуникаций, и в рамках претензии, что при эксплуатации возникли проблемы, потребовать восстановить дорожное покрытие. Тут невооружённым глазом видно – чистейшей воды брак при выполнении строительно-монтажных работ по прокладке инженерных сетей.

Но меня в таких случаях всегда удивляет отношение людей: может, привезти сюда три ведра щебёнки, высыпать и забыть? Нет, будут сами мучиться, жить в таких условиях, но вместо того, чтобы сделать, предпочтут жаловаться… Когда-то бывший министр образования Фурсенко, сказал, что недостатком советской системы образования была попытка формирования человека-творца, а сейчас задача заключается в том, чтобы вырастить квалифицированного потребителя. Вот мы и видим их. Да, плохо, что так получилось, но ведь это вышло не потому, что строители – такие вредители – сделали назло… Ты же сам потратишь гораздо больше времени и сил на все эти жалобы, чтобы доказать, что он сделал плохо и заставить его переделать. И всё это время будешь жить и страдать из-за неудобств. Набрал мешок щебёнки – по объявлению в интернете тонна щебня стоит 1000 рублей, в мешке 50 кг – 50 рублей цена вопроса. Так же проще будет жить. Прошёл день – сделал жизнь немножко лучше, сделал мир немножко лучше – для себя же, своих детей…

В одном из московских вузов профессор преклонного возраста во время снегопада брал лопату и начинал чистить дорожки, за ним подключались все, вычищали двор, потом начинали занятия. Кто у нас во дворе уберёт снег из-под своей машины? Там трактор не развернётся, бабулька-дворничиха с лопатой и топором не выходит из этого двора, а такие вот горожане сидят у себя дома, смотрят вниз и пишут письма о том, что им все должны... Это уже моя гражданская позиция.