Павел Сапожников
кандидат технических наук, доцент кафедры строительства и городского хозяйства БГТУ им. В.Г. Шухова, директор ООО «ЭкспертПроектСтрой»
Разруха в головах, или К вопросу о депрессивных площадкахМнение
31 марта 2018, 09:23
Эксперт Павел Сапожников о потенциальных возможностях одной из депрессивных площадок региона – Новотаволжанском сахарном заводе.

Когда как эксперт озвучивал первоочередные действия, без которых не может быть никакого движения по депрессивной площадке на территории заброшенного Новотаволжанского сахзавода, поймал себя на мысли, что тема зацепила, а потому решил к ней вернуться как минимум по трём причинам. Во-первых, Шебекино является моей родиной. Да и на данном сахзаводе я был не раз. Сначала в рамках школьных экскурсий, когда он ещё работал. А в последующем – в 2008 или 2009 году, когда предыдущий собственник задумал реконструкцию – мы были там с намерениями выполнить техническое обследование. Потому, что из себя представляет завод, каким образом он функционировал, какие мощности осваивал, мне знакомо не понаслышке. Ну и третья причина – я сам на данный момент осваиваю одну из депрессивных площадок.

Фото: Оксана Артёмова

О депрессивных площадках в принципе

Во-первых, депрессивная площадка – это всегда плохо. Это территория, ранее освоенная, в которую вложены довольно большие деньги – государственные или частные, не важно – и на сегодняшний день они [деньги] не работают. Это рабочие места, которые раньше были, а на сегодняшний день их нет. Это, в конце концов, территория благоустройства. Деньги, движение, жизнь, которая раньше здесь была, а теперь всего этого нет. Поэтому количество депрессивных площадок однозначно нужно снижать: рассматривать и осваивать в первую очередь их.

С позиции бизнеса

Бытует мнение, что удобнее построиться в чистом поле, чем начинать разрабатывать старую депрессивную площадку. И оно во многом справедливо, бывает даже экономически обоснованно. Тем не менее эти памятники человеческого разгильдяйства, безрассудства, глупости или полного безразличия – а именно таковыми являются депрессивные площадки – надо однозначно ликвидировать. Хотя бы потому, что на них больно смотреть, понимая, что это памятник не чему-то хорошему, а чему-то плохому.

У бизнеса есть и другое мнение, которое бывает справедливым: депрессивные площадки очень часто имеют преимущества.

Во-первых, они находятся внутри населённых пунктов, застроенных территорий, имеющих какую-то плотность населения и возможность привлечения рабочих рук.

Во-вторых, данные площадки, как правило, имеют энергетический потенциал. К ним подведены электроэнергия, газовые и водопроводные сети, дороги. В каком они состоянии, это другой вопрос. Каждая площадка требует детального рассмотрения. Но тем не менее часть из этих сетей бывает в работоспособном состоянии, либо для доведения их до работоспособного нужны меньшие суммы, чем строить всё заново. Потому с позиции бизнеса обращать внимание на депрессивные площадки очень полезно, нужно и правильно, так как они представляют собой больший интерес, чем, например, пашня.

Квест «В поисках собственника»

У депрессивных площадок есть наследие. Очень часто предыдущие собственники каким-то образом продавали данные объекты и земельные участки. Потом менялась власть, появлялись иные собственники, которые то ли вступали в наследство, то ли приватизировали, то ли вообще непонятным образом становились владельцами данных предприятий и опять их перепродавали. Потом неоднократно менялись формы документов, подтверждающих право собственности уже в рамках нашей современной России, не Советского Союза. И каждая новая форма требовала новых юридических процедур, новых действий, обращений, заполнения бланков, внесения в реестр и т.д. Но поскольку площадка является депрессивной, понятное дело, что с собственниками не всё благополучно, раз нет хозяина. А де-юре он есть. И вот выявление наследия этой площадки, да ещё и собственников, которые принимали участие в её хозяйственной деятельности, последующих юридических сделок, бывает, выливается в такой многоуровневый квест, такую головную боль… И даже если предпринял все возможные варианты, и хозяин так и не нашёлся, ещё не факт, что он не объявится после того, как площадка начнёт оживать. Я сталкивался и сталкиваюсь с такими ситуациями по роду экспертной деятельности.

Стоит здание на депрессивной площадке, собственников у которого нет. Более того, по документам его нет, в государственный реестр оно как объект капитального строительства не внесено, но на площадке стоит. Потенциальный покупатель – правоприобретатель честно пытается найти хозяина, но нет ему ответа. И он отдаёт себе отчёт, что как только начнёт развивать площадку, хозяин может найтись. Достанет документ образца 1993 года, который подтверждает его право. Да, в последующем он его не вносил ни в какие реестры, потому что сам намедни просто перебирал чемодан с документами, а от бабули вот что досталось, и в наследство вроде как вступил, поэтому, будьте любезны, отдайте. Вот эти риски, нюансы и детали с правопреемственностью, собственностью объекта являются основным сдерживающим фактором в развитии депрессивных площадок. Это – не для красного словца. Это правда. Потому как сам и коллеги мои имеют такой опыт.

Тем не менее, вопросов с собственниками данной площадки, скорее всего, не возникнет. Наверное, они есть, потому как решение о закрытии предприятия принималось совсем недавно.

Есть площадка, и плохо, что она стоит, но там есть сети и дороги, и потенциал рабочей силы, и это хорошо. Начинаешь искать собственника – чьё оно, ребята, у кого купить, кому отдать деньги? И такой многоуровневый квест, с рисками узнать собственника после того, как ты её освоишь. Вот это во многом является сдерживающим фактором.

Фото: Оксана Артёмова

Вдохнуть новую жизнь

Есть два пути приведения данной площадки в порядок.

Путь номер один – это бизнес. И как бизнес здесь может быть всё что угодно. Иное предприятие, объект капитального строительства какого-то социального значения, но с бизнес-составляющей, или какие-то другие альтернативные варианты, условно говоря, площадки для пейнтбол. Но данный путь предполагает наличие человека, готового вкладывать деньги в реконструкцию или в приведение в порядок данной территории, и наличие у этого человека тех самых денег. Тогда задачка решается.

Второй путь – социальный. Мы говорим, что это рекреационная зона с присутствием на территории памятников культурного наследия регионального значения. Поэтому бизнесменов-рвачей и других непонятных граждан, которые захотят «качать из неё деньги» и превращать местное население в обслуживающий персонал, сюда допустить нельзя. А будет это делать субъект. Путь тот же самый, что и № 1, за исключением лишь, что лицо – кто-то из чиновников, а деньги будут тратиться бюджетные. И если в первом случае бизнесмен потенциально предполагает извлечение прибыли и соизмеряет количество денег, которые он тратит, с количеством, которые хочет потом вернуть; то во втором случае даже соизмерение всех этих вещей не выполняется, поскольку во главу угла ставится задача по решению социальной проблемы, связанной с освоением данной депрессивной площадки.

Теперь пойдём в обратную сторону. Для того чтобы идти по пути государственного участия, должен быть чиновник, у которого болит душа, а у области или муниципалитета должны быть деньги на лечение боли этой самой души. Вопрос абсолютно за рамками моих компетенций как эксперта, но, понимая ситуацию с формированием бюджета субъекта, могу предположить, что денег на данную депрессивную площадку не заложено. Повторюсь, бюджет области в руках не держал, но предположить могу. Хотя людей, у которых болит душа, в том числе и чиновников, наверное, более чем достаточно. Уверен, что и местная администрация, и региональные органы власти переживают за каждый подобного рода вопиющий случай. Без сарказма. Потому второй вариант если и рассматривать в качестве рабочего, то на далёкую перспективу. Тогда остаётся путь № 1. И тут тоже могут возникнуть нюансы.

Просто табличка

Предположим, есть лицо, которое хочет сделать на данной площадке бизнес, и есть у него на это деньги. При данном подходе та самая табличка про памятник архитектуры может оказать медвежью услугу. Эта тема многогранна. Она не линейна, здесь много сторон, и у каждой своя правда. Но если говорить о строительстве: положить кирпич при реконструкции стоит рубль, при реставрации памятника архитектуры – 5 рублей. Один и тот же кирпич одинаково положить. И документ у каменщика должен быть соответствующий, и организация, которая выполняет функции подрядчика, должна иметь лицензию Министерства культуры на проведение реставрационных работ. Организаций таких на территории Белгородчины, не возьмусь утверждать, что нет, но могу предположить, что считанные единицы. Конкуренции им нет, отсюда и обозначенная ценовая политика.

И сталкиваемся вот с чем. Есть памятник архитектуры, который на самом деле красив и представляет историческую ценность, но денег, чтобы его восстановить по правилам, утверждённым законом, бизнесмен может и не найти.

Он будет готов его восстановить, но не реставрировать, а реконструировать. Только ему это никто не позволит сделать. И я наших культурных деятелей понимаю: памятник архитектуры должен сохраняться в виде памятника архитектуры. А значит человек, который восстанавливает архитектурный облик, должен понимать, что он делает, хотя бы по разнице материалов, разнице технических решений и т.п. Вот такая проблемка не линейная.

И возникает вопрос поисков здравого смысла. Или мы все дружно говорим, что делаем всего лишь муляж, тогда никакого отношения к памятнику архитектуры он уже не будет иметь. Или из-за отсутствия должного финансирования велика вероятность того, что мы будем дружно смотреть, как памятник архитектуры разрушается, разводить руками, но сделать ничего не сможем...

В бизнесе всё просто: есть капитальные затраты, есть текущие, есть потенциальная прибыль и срок окупаемости. Если срок окупаемости 7 лет и менее, бизнесмену это интересно. Если более, уже не так: он будет вкладывать в другое. А тут такая статья расходов – бах! И уходит наш бизнесмен.

Вот такую данная табличка может оказать медвежью услугу потенциальному бизнесмену.

Потенциальный инвестор

Положим, нашли мы бизнесмена, готового взяться за дело. И денег у него много. И он пытается понять: а что же на этой площадке можно сделать такого, чего нет нигде, и что позволит ему получать прибыль? Тот же сахарный завод восстановить, как исторически сложившееся, наверное, не получится по той простой причине, что сырьевой базы в Белгородской области нет. Сахарную свёклу на сегодня практически не сеем, и этому есть свои объективные причины. А везти издалека? Можно попытаться просчитать бизнес, можно предположить, что прежний собственник ошибся. Но думаю, вряд ли.

Иное предприятие, каких у нас мало? Тут потенциал рынка – огромный. Рассматривать и развивать промышленность нужно: перерабатывающую, лёгкую, тяжёлую. Генетику – тоже. Масса вопросов по развитию сопутствующих отраслей.

Мы подтянули сельское хозяйство, но второе звено – переработка сельскохозяйственной продукции – у нас по-прежнему оставляет желать лучшего. Переработка, хранение, транспортировка. Над этим ещё работать и работать. А учитывая наличие данной площадки, можно рассматривать размещение любого предприятия, которое можно реализовывать с учётом существующих подводящих сетей, воды (реки), что рядом.

Масса векторов бизнеса, масса путей. Осталось только найти того бизнесмена, который нуждается в площадке, и считать бизнес-планы.

Фото: Оксана Артёмова

Волонтёрство

На самом деле есть огромный пласт экономики, который мы на сегодняшний день вообще не культивируем. И формируем это в сознании, начиная с ребёнка. Я сейчас говорю о школах, где дети не убирают в классах. Мы растим тунеядцев, а потом спрашиваем, почему у нас студенты не хотят в стройотряды идти. Зачем же они пойдут, когда за собой даже в школе не убирали. Это огромный пласт социально активного населения, молодёжи, возвращаясь к кафедре родного «технолога», где я преподаю.

Коллеги-преподаватели постоянно вспоминают, как строили «технолог», как строили общежитие, как командовали, будучи прорабами, на площадке студентами, которые тут же прямо учились, шли на площадку, строили и опять возвращались учиться, и они вместе с ними – читали лекцию, шли, занимались практикой, а потом возвращались и опять читали лекцию. Сегодня то и дело слышишь: «Почему раньше были специалисты, а сейчас уровень специалистов на порядок ниже». Так может как раз потому? И может, прекратить диалоги эти все, а взять технологическому университету объект, надеть каски на студентов и профессоров, выйти в поле и построить. И говорить о процессе не в прошедшем времени, а в настоящем. Не «Помните, как мы в главном корпусе фундамент усиливали, потому что трактор его перекопал?», – а с тех пор прошло уже 40 лет, – а «Ты завтра иди и усиливай фундамент, потому что его трактор перекопал, или не усиливай». Из прошлого – в настоящее.

Сложно. Во многом здесь не хватает законодательной базы и инициативы. На мой взгляд, мы в этом плане очень сильно не дорабатываем, и много подобного рода вещей можно было бы сделать на основе волонтёрского студенческого движения.

Но тут законодательство и безопасность. На мой взгляд, в вопросах безопасности мы перешагиваем границу здравого смысла. Ещё одна маленькая зарисовка.

Чехия. Зоопарк, Пльзень. Волки, вольер, решётка с ячейкой 15х15. Прямой подход к самой клетке. На вопрос: почему так, а если человек руку засунет в решётку, и его волк укусит? – видишь непонимающий взгляд и ответ представителя зоопарка: «А он что, глупый?» Зачем он это будет делать? У него же есть инстинкт самосохранения. И возьмём наш зоопарк, который я люблю. Когда девчонка лет 17 лезет к тигру через отжим для того, чтобы с ним чуть ли не в обнимку сделать селфи. И если в Чехии волк откусит руку человеку, который её засунул в клетку, то виноват будет этот человек, ну ещё чуть-чуть волк. А у нас будет виновата администрации зоопарка, потому что не обеспечила безопасность. И я не знаю, какая из правд правильная и где проходит граница здравого смысла. Но если мы попытаемся привлечь студента на работу, то на сегодняшний день нужно такой пакет документов оформить! Да и, не дай Бог, его допустить в зону, где ведётся опасный процесс. А стройка у нас является опасным производственным процессом. Поэтому студентов-то пригнать можно, но в итоге они будут ходить по периметру стройплощадки и наводить порядок, потому что туда им заходить не рекомендуется.

Пласт есть, он большой, и он не используется. Чтобы использовать – нужны законодательные и гражданские инициативы. Работать в этом направлении однозначно надо. Могли бы мы использовать данный пласт – попробовать решить эту проблему – наверное, могли бы. Реально ли это на сегодняшний день? – нет, не реально. Это что касается волонтёрского движения.

Вместо послесловия

Что касается зон рекреационных. Для меня, что вариант № 2 – администрация, субъект и так далее, что вариант № 1 – для бизнесмена – абсолютно без разницы. Будет это банно-прачечный комбинат, аквапарк «Новая Таволжанка», просто парковая зона отдыха с платным входом или производство по выпуску двигателей электрических… В любом случае есть объёмы капитальных затрат и есть возвратные суммы, которые должны сходиться на цифре 7, лучше – меньше.

Но тут тоже, бывает, натыкаемся на проблематику. Создаёшь социальный объект, тебя хвалят. Потом пытаешься из него бизнес сделать, как и планировал, а тебе говорят: «Да нет, это же социальный объект. Здесь цену билетов надо ниже, пенсионеров бесплатно пропустить».

– Да я ж не против, вы сделайте сами и пускайте. Но мне на моей же территории, за мои деньги? Это уже совсем не бизнес, у меня абсолютно другая калькуляция.

– Да нет, ты не прав. Пенсионеров надо пропустить, детей надо пропустить, беременных с колясками тоже…

Ничего не имею против пенсионеров, детей, беременных с колясками и прочих мало защищённых социальных групп. Но бизнесмен в таком случае говорит: «Ребята, ради бога, делайте сами». А администрация пишет ответ: «Мы обращаемся к бизнес-сообществу, а они носом крутят».